注册房地产估价师管理办法
建设部
注册房地产估价师管理办法
中华人民共和国建设部令
第151号
《注册房地产估价师管理办法》已于2006年3月7日经建设部第86次常务会议讨论通过,现予发布,自2007年3月1日起施行。
建设部部长 汪光焘
二○○六年十二月二十五日
注册房地产估价师管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对注册房地产估价师的管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度,规范注册房地产估价师行为,维护公共利益和房地产估价市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规,制定本办法。
第二条 中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理,适用本办法。
第三条 本办法所称注册房地产估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照本办法注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。
第四条 注册房地产估价师实行注册执业管理制度。
取得执业资格的人员,经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
第五条 国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。
省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。
市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。
第六条 房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。
鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。
第二章 注 册
第七条 注册房地产估价师的注册条件为:
(一)取得执业资格;
(二)达到继续教育合格标准;
(三)受聘于具有资质的房地产估价机构;
(四)无本办法第十四条规定不予注册的情形。
第八条 申请注册的,应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门提出注册申请。
对申请初始注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。
对申请变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。
注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行网上申报、受理和审批。
第九条 注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。
第十条 申请初始注册,应当提交下列材料:
(一)初始注册申请表;
(二)执业资格证件和身份证件复印件;
(三)与聘用单位签订的劳动合同复印件;
(四)取得执业资格超过3年申请初始注册的,应当提供达到继续教育合格标准的证明材料;
(五)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
第十一条 注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满30日前,按照本办法第八条规定的程序申请延续注册;延续注册的,注册有效期为3年。
延续注册需要提交下列材料:
(一)延续注册申请表;
(二)与聘用单位签订的劳动合同复印件;
(三)申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。
第十二条 注册房地产估价师变更执业单位,应当与原聘用单位解除劳动合同,并按本办法第八条规定的程序办理变更注册手续,变更注册后延续原注册有效期。
变更注册需要提交下列材料:
(一)变更注册申请表;
(二)与新聘用单位签订的劳动合同复印件;
(三)与原聘用单位解除劳动合同的证明文件;
(四)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
第十三条 取得执业资格的人员,申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的,应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时,办理注册手续。
第十四条 申请人有下列情形之一的,不予注册:
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)刑事处罚尚未执行完毕的;
(三)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的;
(四)因前项规定以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的;
(五)被吊销注册证书,自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的;
(六)以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销,自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的;
(七)申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的;
(八)为现职公务员的;
(九)年龄超过65周岁的;
(十)法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
第十五条 注册房地产估价师有下列情形之一的,其注册证书失效:
(一)聘用单位破产的;
(二)聘用单位被吊销营业执照的;
(三)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;
(四)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;
(五)注册有效期满且未延续注册的;
(六)年龄超过65周岁的;
(七)死亡或者不具有完全民事行为能力的;
(八)其他导致注册失效的情形。
第十六条 有下列情形之一的,注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请,交回注册证书,国务院建设主管部门应当办理注销手续,公告其注册证书作废:
(一)有本办法第十五条所列情形发生的;
(二)依法被撤销注册的;
(三)依法被吊销注册证书的;
(四)受到刑事处罚的;
(五)法律、法规规定应当注销注册的其他情形。
注册房地产估价师有前款所列情形之一的,有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报;县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。
第十七条 被注销注册者或者不予注册者,在具备注册条件后,可以按照本办法第八条第一款、第二款规定的程序申请注册。
第十八条 注册房地产估价师遗失注册证书的,应当在公众媒体上声明后,按照本办法第八条第一款、第三款规定的程序申请补发。
第三章 执 业
第十九条 取得执业资格的人员,应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位,经注册后方可从事房地产估价执业活动。
第二十条 注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。
第二十一条 注册房地产估价师从事执业活动,由聘用单位接受委托并统一收费。
第二十二条 在房地产估价过程中给当事人造成经济损失,聘用单位依法应当承担赔偿责任的,可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
第二十三条 注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。
注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课,每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的,颁发继续教育合格证书。
注册房地产估价师继续教育,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。
第二十四条 注册房地产估价师享有下列权利:
(一)使用注册房地产估价师名称;
(二)在规定范围内执行房地产估价及相关业务;
(三)签署房地产估价报告;
(四)发起设立房地产估价机构;
(五)保管和使用本人的注册证书;
(六)对本人执业活动进行解释和辩护;
(七)参加继续教育;
(八)获得相应的劳动报酬;
(九)对侵犯本人权利的行为进行申诉。
第二十五条 注册房地产估价师应当履行下列义务:
(一)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;
(二)执行房地产估价技术规范和标准;
(三)保证估价结果的客观公正,并承担相应责任;
(四)保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;
(五)与当事人有利害关系的,应当主动回避;
(六)接受继续教育,努力提高执业水准;
(七)协助注册管理机构完成相关工作。
第二十六条 注册房地产估价师不得有下列行为:
(一)不履行注册房地产估价师义务;
(二)在执业过程中,索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益;
(三)在执业过程中实施商业贿赂;
(四)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;
(五)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实;
(六)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务;
(七)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业;
(八)以个人名义承揽房地产估价业务;
(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书;
(十)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动;
(十一)严重损害他人利益、名誉的行为;
(十二)法律、法规禁止的其他行为。
第四章 监督管理
第二十七条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门,应当依照有关法律、法规和本办法的规定,对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。
第二十八条 国务院建设主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门。
省、自治区人民政府建设(房地产)主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县人民政府建设(房地产)主管部门。直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门。
第二十九条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:
(一)要求被检查人员出示注册证书;
(二)要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档;
(三)就有关问题询问签署估价报告的人员;
(四)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
第三十条 注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门;依法需撤销注册的,应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。
第三十一条 有下列情形之一的,国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求,可以撤销房地产估价师注册:
(一)注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的;
(二)超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的;
(三)违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的;
(四)对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的;
(五)依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。
申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的,应当予以撤销。
第三十二条 注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求,向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。
注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。
第五章 法律责任
第三十三条 隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的,建设(房地产)主管部门不予受理或者不予行政许可,并给予警告,在1年内不得再次申请房地产估价师注册。
第三十四条 聘用单位为申请人提供虚假注册材料的,由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
第三十五条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的,由国务院建设主管部门撤销其注册,3年内不得再次申请注册,并由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门处以罚款,其中没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本办法规定,未经注册,擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的,所签署的估价报告无效,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令停止违法活动,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第三十七条 违反本办法规定,未办理变更注册仍执业的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以5000元以下的罚款。
第三十八条 注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十九条 违反本办法规定,注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期未改正的,可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第四十条 县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的,应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据,报国务院建设主管部门备案。
第四十一条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门,在房地产估价师注册管理工作中,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的;
(二)对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的;
(三)对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的;
(四)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;
(五)不依法履行监督管理职责或者监督不力,造成严重后果的。
第六章 附 则
第四十二条 大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的,经所在单位同意,可以参照本办法注册,但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。
第四十三条 本办法自2007年3月1日起施行。1998年8月20日发布的《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第64号)、2001年8月15日发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》(建设部令第100号)同时废止。
财政部关于商品流通企业在税制改革和外汇管理体制改革后有关财务处理问题的通知
财政部
财政部关于商品流通企业在税制改革和外汇管理体制改革后有关财务处理问题的通知
财商[1994]221号
1994-05-12财政部
国务院各部、委,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
根据国务院发布的《中华人民共和国增值税暂行条例》等税收条例和《国务院关于进一步改革外汇管理体制的通知》规定,现就商品流通企业在税制改革和外汇管理体制改革以后有关财务处理问题通知如下:
一、关于实施范围
凡执行《商品流通企业财务制度》的商业、粮食、外贸、供销合作社、图书发行、物资供销企业以及以从事商品流通活动为主营业务的其他企业,均应按本通知的规定执行。
二、关于增值税实行价外税后的有关财务处理问题
1.企业从境内外购进商品或者接受加工、修理修配等应税劳务,应按照实际应付的全部款项扣除增值税专用发票或完税凭证上注明的增值税和有关的价外费用后的余额计价,并据此进行成本、费用的核算,其中企业购进的免税农业产品,应根据其买价扣除按规定的扣除率计算的进项税额后计价,但外贸企业从农业生产者直接购进的免税农业产品,仍应根据其买价核算进价成本;出口企业从小规模纳税人购进特准退税的出口货物,应按照全部款项扣除依小规模纳税人增值税征收率计算的增值税额后的金额计价。
2.企业购进货物或接受应税劳务直接用于非应税项目、免税项目和集体福利或者个人消费以及企业购进的固定资产等,其进项税额按规定不得从销项税额中抵扣,应将其计入有关存货或固定资产的成本,并按《商品流通企业财务制度》的要求,进行存货或固定资产计价、成本、费用的核算等。
3.企业为业务经营而购进的货物以及加工商品(包括企业自行加工或委托其他单位加工的商品)发生非正常损失,购进货物和加工商品所缴纳的进项税额不得从销项税额中抵扣,应将其从进项税额中转出,作为待处理财产损失处理。
4.企业销售货物或者提供应税劳务时,按照应收的全部款项扣除增值税专用发票上注明的增值税后的金额作为企业的营业收入,企业按照销项税额扣除允许抵扣的进项税额后的余额为应纳增值税税额。
5.企业出口适用零税率的货物,按规定不计算销售收入应缴纳的增值税,其出口销售收入仍按《商品流通企业财务制度》的有关规定计算确认。企业在向海关办理出口手续后,凭出口报关单等有关凭证,按月向税务机关申报办理该项出口货物的进项税额的退税,企业收到的出口货物退税款应按国家有关规定进行核算,不再抵扣当期出口销售商品进价成本。出口货物办理退税后发生退货或者退关的,企业应按规定补交退货或退关货物已退的税款。
6.小规模纳税人缴纳增值税按规定实行简易办法的,其营业收入按照销售货物或提供应税劳务应收取的全部款项扣除按规定的征收率计算的应纳增值税后的余额确定,但小规模纳税人购进货物或接受应税劳务以及进行相关的存货计价、成本、费用核算等财务处理,仍按《商品流通企业财务制度》的有关规定执行。
7.小规模纳税人以外的企业,在销售过程中所发生的销货退回或折让所含增值税额,应从发生销货退回或折让当期的销项税额中抵扣;在购进过程中发生进货退回或购买折让所含增值税额,应从发生进货退回或购买折扣与折让当期的进项税额中扣减。
8.企业要对1994年初的各种存货进行全面清理,存货中含有的已征税款按以下规定处理:
(1)外贸企业1994年初的存货用于出口的部分,应按购进时取得的出口专用税票或税务机关核定的出口退税率计算所含税款,从库存成本中转作进项税额单独反映,并按国家有关规定办理出口退税。实际收到的出口退税与转作进项税额核算的金额之差,作调整本年出口销售商品成本处理。
(2)商业、粮食企业1994年初存货1、2月份动用部分可按月计算抵扣所含税款,即月末库存余额小于月初库存余额的差额按规定的含税率计算的进项税额作为当月进项税额抵扣。
(3)商业、粮食企业3月份以后(含3月份)存货动用部分、外贸企业1994年初存货用于内销的部分以及其他商品流通企业1994年初存货中含有的已征税款,转作待摊费用单独反映,按国家有关规定处理。
三、关于企业交纳营业税、消费税、城乡维护建设税、资源税、教育费附加等的财务处理问题
1.营业税。按规定交纳营业税的企业,其按营业额和规定的税率计算交纳的营业税应计入其他业务支出;企业销售不动产按销售额计算的营业税,在计算出售固定资产净损益时直接扣除;企业销售无形资产按销售额计算的营业税应计入其他业务支出。
2.消费税。企业进口应税消费品,应按规定缴纳消费税。企业在报关进口时缴纳的消费税,应计入有关进口应税消费品的进价成本。
企业委托加工应税消费品所缴纳的消费税,应计入委托加工应税消费品的加工成本。
3.城乡维护建设税。企业按规定缴纳的城乡维护建设税应计入商品销售税金及附加。
4.资源税。企业按规定交纳的资源税,应作为企业的其他业务支出。
5.教育费附加。企业按规定交纳的教育费附加,应计入商品销售税金及附加。
四、关于企业执行新的所得税条例及实施细则后的财务处理问题
1.企业向各类银行、保险企业以及经国家批准从事金融业务的非银行金融机构借入款项而发生的借款利息净支出应按照《商品流通企业财务制度》的有关规定执行;向除此以外的非金融机构或个人的借款利息净支出(不包括购建固定资产、无形资产尚未交付使用或已交付使用但尚未办理竣工决算以前的),计入企业的财务费用,但其利息高于金融机构同类、同期贷款利率的部分,在纳税时应进行调整。
2.企业工资、奖金、津贴等继续按《商品流通企业财务制度》以及有关财务衔接办法所规定的资金渠道列支,企业实行计税工资后,超过计税工资部分应在纳税时予以调整。
3.企业计税工资标准由主管财政机关根据财政部规定的范围和各省、自治区、直辖市人民政府规定的标准具体核定,其中,实行工效挂钩的国有企业,其计税工资标准暂按财政、劳动等部门批准的挂钩方案所确定的工资基数及新增效益工资确定;未实行工效挂钩的国有企业,其计税工资标准暂按有关部门核定的工资计划或者工资包干基数确定;奖金按规定未计入成本费用的企业,应扣除在税后利润中列支的奖金后确定;其他企业的计税工资标准暂按现行规定执行。
4.企业收到国家拨给的政策性亏损补贴和其他补贴,按规定作为国家补贴收入的,应在企业利润总额中单独反映,并作为应纳税所得额。
5.企业各类捐赠支出全部计入企业的营业外支出,其中,用于公益、救济性的捐赠在当年应纳税所得额3%以内的部分,在缴纳所得税时准予扣除;超过3%的公益、救济性捐赠以及非公益、救济性捐赠,在缴纳所得税时应进行调整。
6.企业各种罚款、滞纳金、违约金等全部计入企业营业外支出,但被没收财物损失、违法经营罚款和违反税法所支付的滞纳金、罚款等,在纳税时应予调整。
五、关于国家对部分企业实行先征税、后返还的优惠政策后,企业所收到的返还税款的财务处理问题
新税制实施以后,企业应按照国务院发布的各项税收条例及国家有关规定,及时、足额地缴纳各种税款。对于国家为扶持企业发展而实行先征税后返还的各项税款,无论是财政部门直接返还的还是财政部门通过主管部门返还的,企业在收到返还税款后均应按以下规定进行财务处理:
1.返还税款按规定用于经济建设的,作为国家投资处理。其中,用于新建项目的,直接转作国家资本金;用于改扩建和进行技术改造的,视同国家专项拨款处理,待建设项目完工后,应将改扩建和技术改造过程中实际耗用的部分计入有关资产价值,并在资本公积金中单独反映。
2.按规定直接用于归还长期借款的,全部转作国家资本金。
3.按规定用于亏损补贴的,计入企业利润总额。
4.外商投资企业收到的返还税款,计入企业利润总额。
六、关于外汇管理体制改革后有关财务处理问题
1.不论企业的外币资产账户(包括应收外汇账款和现汇存款)还是外币负债账户,期末(月末、年末)一律按国家公布的市场汇价进行调整,折合为记账本位币金额。新折合的金额与期初账面金额的差额作为汇兑损益,计入企业损益,其中,汇兑净损失数额较大、一次处理对企业损益影响较大的,可以分期处理;汇兑净收益数额较大的,可以在一年内分期计入企业损益;从事进出口业务的企业,在中长期信贷出口项下和边境易货贸易的应收外汇账款的汇兑净收益,可以作为递延收益,在2—3年内分期计入企业损益。
2.在外汇管理体制改革以后,企业逾期三年仍然没有收回又未获批准作坏账损失处理的应收外汇账款,不予计算汇兑损益。
3.企业不得因汇率并轨而调整实收资本账面余额。1994年1月1日后企业收到的投资者以外汇投入的投资额,有关资产账户按照收到投资当日国家公布的市场汇价折合为记账本位币金额。企业的实收资本账户,合同、协议有约定汇率的,按合同、协议约定的汇率折合;合同、协议没有约定汇率的,按实际收到出资时国家公布的市场汇价折合为记账本位币。有关资产账户与实收资本账户由于折合汇价不同而产生的折合为记账本位币的差额,记入企业的资本公积金。
4.外汇管理体制改革以后,涉及企业外币业务的其他财务处理问题,仍按《商品流通企业财务制度》的有关规定执行。
七、本通知从1994年1月1日起执行。
财政部
一九九四年五月十二日