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国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知

时间:2024-07-17 06:16:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8626
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国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知

国土资源部


国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知
国土资源部



各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:
财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号)下发后,各地纷纷对与该文有关的土地管理问题提出咨询。为加快工作进程,规范操作,现就有关问题通知如下:
一、关于标定地价与缴纳土地出让金额的测算
(一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为:
补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数
已有标定地价的城镇,不再另行评估;上市房屋尚未确定分摊土地面积的,可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后,直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但
未评估标定地价的城镇,可在简化修正系数体系后,采用基准地价系数修正法测算标定地价,测算公式为:
标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数
(二)为满足已购公有住房和经济适用住房上市需要,加快工作进度,对没有基准地价修正系数体系的城镇,可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款:
补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数
对于建筑层数差异较小的城市,为便于土地出让金及相应价款的征收,也可采用如下公式确定:
补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数
上述公式中,区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素,对照基准地价因素修正体系具体确定,变动范围一般为-20%至+20%;容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定;建筑总层数修正系数的参考标
准见附表一;区域建筑平均层数修正系数的参考标准见附表二;年期修正系数的参考标准见附表三。
各地土地行政主管部门应当以简明、直观的图、表等方式按等级或区域公布基准地价、标定地价的测算结果及有关修正系数,以方便房屋买卖双方能自行概算应缴纳的土地出让金数额或相当于土地出让金价款。有条件的地方,可建立计算机查询系统。
二、关于土地使用权出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的,从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期,确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时,其土地出让年期相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情
况确定,但最高不超过70年。
已购公有住房所在宗地为出让土地的,其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准,明确相应的剩余使用年期。
三、关于土地出让金和相当于土地出让金价款的区分
土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳,购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后,持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨
土地的,需缴纳出让金,办理土地出让手续;已购公有住房所在宗地为出让土地的,需缴纳相当于土地出让金的价款,办理土地转让手续。购房者在缴纳了有关价款后,方可领取国有土地使用证,取得出让土地使用权。
四、关于土地出让合同签订
为完善土地使用权出让手续,降低成本,简化操作程序,已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的,只在同一建筑内第一套房屋上市交易时,购买方与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同,确定土地的有关权益和土地权益人的权利义务后,其他各套房屋上市交易时,
只履行相应手续,不必再重复签订合同。具体可按如下方式办理:
同一建筑的第一套房屋上市交易时,土地行政主管部门应拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》,载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等,并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》(以下简称通知单)中载明住户
姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等,注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与土地行政主管部门签订出让合同后,其它各套房屋上市交易时,购买方签收了土地行政主管部门签发的《通知单》,并缴清了土地出
让金后,即可视为认定了该宗地的《国有土地使用权出让合同》,注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件。购买方领取国有土地使用证后,取得出让土地使用权。
附表一
建筑总层数修正系数参考标准
---------------------------------------
|建筑总层数|1| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|-----|-|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数|1|0.75|0.61|0.55|0.50|0.46|0.42|
---------------------------------------
-------------------------------------
|建筑总层数| 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |12以上|
|-----|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数|0.39|0.36|0.34|0.32|0.31|0.30|
-------------------------------------
附表二
区域建筑平均层数修正系数参考标准
-----------------------------------------------
|区域建筑平均层数|1|1.25|1.50|1.75| 2 |2.25|2.50|2.75|
|--------|-|----|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数 |1|0.94|0.88|0.82|0.77|0.74|0.71|0.69|
-----------------------------------------------
--------------------------------------------------
|区域建筑平均层数| 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|--------|----|----|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数 |0.67|0.61|0.57|0.54|0.51|0.49|0.48|0.46|
--------------------------------------------------
附表三
年期修正系数的参考标准
------------------------------------------
|出让年期|70~66|65~61|60~56|55~51|50~46|45~41|
|----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
|修正系数| 1.00| 0.95| 0.90| 0.85| 0.80| 0.75|
------------------------------------------
------------------------------------
|出让年期|40~36|35~31|30~26|25~21|20以下 |
|----|-----|-----|-----|-----|-----|
|修正系数| 0.70| 0.65| 0.60| 0.55| 0.50|
------------------------------------



1999年9月22日
  实践中,制定公司章程是设立公司过程中必不可少的一个组成部分,而在公司法理论研究中,公司章程性质的研究是一个基础性课题。对于公司章程到底是具有契约的性质还是具有自治法规的性质,或是两种性质兼而有之,学术界一直争论不休。对公司章程性质的认识涉及到对公司法性质与理念的认识、公司章程的生效、公司的治理结构、股东权益的保护、公司章程的解释等诸多方面。系统、全面、深入地研讨公司章程的性质,具有重要的理论意义和实践价值。

  公司章程,是规定公司的宗旨(经营范围)、资本、组织结构、行为、名称等对内对外事务的最重要的法律文件。

  一、确定公司章程性质的基本考量因素

  (一)公司章程的性质的确定应该符合公司这一特殊社会组织的本质。总体而言,目前,无论大陆法系还是英美法系国家,对公司的界定一般都立足于从静态上来认识和理解,侧重于强调公司是一种组织体,一种社团法人。从法律的层面上分析,公司成立后,公司在法律上是一个独立自主的法人实体,公司不属于任何个人、团体,公司只属于公司自己。因此,从公司的“孕育”历程来看,它是发起人在意思自治基础上合意的“结晶体”。但是,公司一旦依法成立,则犹如胎儿呱呱坠地,它立即成为独立于“母体”(发起人)之外的“婴儿”(公司法人),作为一个自治体,拥有独立的法律地位。总之,从公司这一特殊社会组织体的本质看,它是合意基础上的自治体。公司章程是公司的重要规范性文件,其性质不可能不受到公司本质的影响。

  (二)公司章程性质的确定应联系公司章程的生成机制。作为一个社团法人,公司属于人合和资合的混合体。对外是以《公司法》等法律规则为行为准则,对内则以公司章程规定的范围来行使自己的权利。《公司法》对公司行为的普遍问题作出了规定,但就具体的情况,法律不可能面面俱到。而公司章程则是公司依《公司法》的强制规定订立的一个可以反映公司自身需要、自身特点的法律文件。公司章程是由发起人制定的体现全体发起人乃至全体股东共同意思的书面文件。世界各国关于公司章程记载事项的内容尽管在立法例上有不同分类,但总的来说,都由两大部分组成,即法定事项和自由事项,其中自由是相对而言的自由,是在法定事项前提下、与之不相抵触的自由。因此,从公司章程的生成机制看,其中既闪烁着发起人合意基础上的智慧,也包含着法律的强制,更有立法者的大胆授权。

  (三)确定公司章程的性质应考虑公司章程的效力

  公司章程的法律效力是指章程对什么人、在什么地方和什么时间产生什么作用。公司章程的效力包括对内效力和对外效力两个方面。

  1.公司章程的对内效力

  公司章程的对内效力指公司章程对公司和其内部成员所具有的约束力。我国《公司法》第十一条规定:“公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。”因此,公司章程的对内效力包括如下方面:

  (1)公司章程对公司的效力

  公司章程对公司的约束力表现为章程对公司内部组织和活动的约束力。首先,公司依章程对股东负有义务,这些义务同时表现为股东的权利。股东在其权益受到侵犯时可以对公司起诉以取得其应有的权利;其次,“公司依章程对社会(交易第三人)负有义务。公司章程视为公司对社会的承诺,公司有义务按照章程规定履行其所承诺的义务,如依照章程设置组织机构,使用章程所确定的公司名称,按照公司章程规定的方式行事等”。此外,章程对公司的约束力还表现为对公司权利能力和行为能力的影响。

  (2)公司章程对股东的效力

  公司章程对股东的效力表现为公司章程对股东之间权利义务的安排,以及股东与公司,股东与公司管理人员间的权利义务。首先,股东享有公司章程规定的权利。股东之间合意制定的个性化章程条款也同样赋予股东以某种权利,这些记载在章程中的权利同样是股东权利体系中的一部分。股东在其权利受到损害的情况下,可以依照章程获得救济。其次,股东必须履行章程规定的义务。正如公司章程对股东权利的记载是股东行使权利的依据,也是股东必须遵循的内容。

  (3)公司章程对董事、监事、高级管理人员的效力

  公司章程有关公司的机构及其产生办法、职权、议事规则的规定,是董事、经理和高级管理人员行使职权的重要依据。例如《公司法》第50条第8项规定了有限责任公司经理可以行使公司章程赋予其的职权;第114条规定:第50条同样适用于股份有限公司经理的职权范围。再如《公司法》16条规定,公司向其他企业投资或者为他人提供担保的决议可以由公司章程赋予董事会做出。公司章程通过对管理人员职权的明确规定,限制管理人员超越职权范围的行为;同时,公司可能通过公司章程中直接的民事责任赔偿条款来约束管理人员的行为。

  2.公司章程的对外效力

  公司章程对外法律效力问题主要是指公司章程是否对公司以外的第三人产生法律效力以及法律效力的强度。公司章程的对外法律效力及于公司之外的投资者、债权人和社会公众,公司章程的对外效力主要表现为以下两方面。

  (1)公示效力

  公司章程经过登记,向社会公示了其事关交易安全的内容。一是资金能力。这是交易成功与安全的物质保证,决定双方的履约能力。二是经营范围。章程对交易能力和资格作出了明确限定,投资者在选择合作伙伴时必须首先考虑,尤其是对专营、特许经营的产品交易应更加慎重。三是向外公开申明公司宗旨和责任形式等内容。这为投资者、债权人与该公司进行经济交往提供了更多的资信依据,便于相对人了解公司的组织和财产状况,进而促使公司和第三人的经济交往。

  (2)对抗效力

  如果说公示力是法律对信赖公告或登记内容的善意第三人的保护,是从保护善意第三人的角度来讨论章程登记的效力,那么对抗力则是公司以其已登记的事项来对抗第三人,是从维护公司利益的角度论及章程登记效力的。但由于公司章程自治规则性质,虽经过登记,其对抗力还是要受到限制的。笔者认为,在第三人能够证明自己有正当理由不知情的情况下,公司章程的对抗效力不及于第三人;在第三人交易时知道对方公司有违背章程的情况,而继续交易的,视为主观恶意,公司章程的对抗效力及于第三人。此时,如何区别善意和恶意使成为关键。通常情况下,区别善意与恶意的标准在于对方是否尽了适当的注意义务。注意义务的高低,一方面要考虑到上文所说的章程的自治规则性。如司法实践中,公司越权与第三人进行交易,一般情况下公司不能依据章程没有授权而对抗第三人,除非第三人在交易时明知公司无此交易权,这里,对第三人的注意义务要求就很低。另一方面,要考虑公司的组织形式。一般来说,有限责任公司经营规模较股份有限公司小,所以涉及的业务标的额较小,交易流转较快,数量也较多。而股份有限公司业务往来的标的额往往较大,且公司各项信息透明度较高,交易相对人出于自身的利益安全,理应对公司情况有更多了解。

  公司章程的对内效力以内部化视角解释了公司章程的制定主体和效力来源,此采契约论在公司内部形态和运行机制上有较强的解释力。而对于公司章程的对外效力以外部化视角强调了公司章程的整体效力和权威地位,使公司章程的对外效力的规定更能体现自治法特性。

  二、对公司章程性质的再界定:新折衷说

  综上分析,笔者认为,公司章程同时具有自治性和契约性的双重属性。同时,笔者进一步认为,在面对不同法律关系的契约性与自治性有着不同的适用力和解释力。为行文方便,笔者权且称之为“新折衷说”,即在以公司章程调整和规范股东与股东之间、股东与公司之间的法律关系时,契约性的适用力和解释力更显突出;在以公司章程调整公司治理机制、公司内部管理制度问题时,自治性更有适用力和解释力。析言之:

  (一)公司章程是股东与公司、股东与股东之间的契约

上海合作组织成员国元首理事会会议新闻公报

中国 哈萨克斯坦 吉尔吉斯等


上海合作组织成员国元首理事会会议新闻公报


(2012年6月6日至7日,北京)


  2012年6月6日至7日,上海合作组织(以下简称“上合组织”或“本组织”)成员国元首理事会会议在北京举行。哈萨克斯坦共和国总统纳扎尔巴耶夫、中华人民共和国主席胡锦涛、吉尔吉斯共和国总统阿塔姆巴耶夫、俄罗斯联邦总统普京、塔吉克斯坦共和国总统拉赫蒙、乌兹别克斯坦共和国总统卡里莫夫与会。

  会议由中华人民共和国主席胡锦涛主持。

  上合组织秘书长伊马纳利耶夫、上合组织地区反恐怖机构(以下简称“地区反恐怖机构”)执行委员会主任朱曼别科夫出席了会议。

  上合组织各观察员国代表团团长伊朗伊斯兰共和国总统艾哈迈迪内贾德、蒙古国总统额勒贝格道尔吉、巴基斯坦伊斯兰共和国总统扎尔达里、印度共和国外交部长克里希纳,以及主席国客人阿富汗伊斯兰共和国总统卡尔扎伊、土库曼斯坦总统别尔德穆哈梅多夫列席会议并讲话。

  联合国秘书长特别代表、联合国中亚地区预防外交中心主任延恰,独联体执委会主席列别捷夫,欧亚经济共同体秘书长曼苏罗夫,集体安全条约组织秘书长博尔久扎也列席了会议。

  元首们就当前国际和地区形势、重大国际和地区问题以及上合组织未来发展前景交换了意见。

  元首们指出,上合组织的成立与发展,有力地促进了区域合作,增强了睦邻友好与互信,开创了上合组织成员国和谐共存的局面。

  成员国对本组织工作的评价,对进一步完善务实合作的立场和方法已写入《上海合作组织成员国元首关于构建持久和平、共同繁荣地区的宣言》。宣言中还写入了成员国关于建立公正、民主、多极化的新型世界格局并据此来发展国家之间关系的共同主张,谋求建立不可分割的世界安全空间的决心,走符合本国国情的创新和可持续发展道路并以自身发展促进世界进步的愿望,以及为此而开展国际合作的具体措施。

  元首们批准了《上海合作组织中期发展战略规划》,指出上合组织是开放和谐的区域合作组织,制度基础顺畅有效,组织机构稳定运行,有助于深化成员国睦邻友好和共同繁荣。

  元首们听取并批准了上合组织秘书长关于本组织工作的报告和地区反恐怖机构理事会关于地区反恐怖机构工作的报告。

  在过去一年里,上合组织举行了成员国总理理事会会议(2011年11月7日,圣彼得堡)、救灾部长会议(2011年9月28日,杜尚别)、经贸部长会议(2011年10月26日,杜尚别)、交通部长会议(2011年10月28日,莫斯科)、禁毒部门领导人会议(2012年4月2日,北京)、安全会议秘书会议(2012年4月12日,北京)、最高法院院长会议(2012年4月23日至25日,北京)、审计部门领导人会议(2012年4月23日至24日,上海)、国防部长会议(2012年4月24日,北京)、外交部长会议(2012年5月11日,北京)、上合组织论坛(2012年4月23日至24日,阿拉木图)、财长和央行(国家银行)行长会议(2012年5月16日至17日,北京)、文化部长会议(2012年6月4日至7日,北京)、总检察长会议(2012年6月5日至6日,杜尚别)。

  上合组织10周年纪念峰会之后,成员国在政治、经济和人文等主要合作领域共同开展了大量工作,取得了一系列具体成果。

  元首们指出,恐怖主义、分裂主义、极端主义、非法贩运毒品、跨国有组织犯罪等威胁的尖锐性有增无减,世界不同地区局势持续动荡。在此背景下,在危机预警、应急处置方面积极开展政治外交工作及开展安保合作依然是十分迫切的任务。

  元首们批准了修订后的《上海合作组织关于应对威胁本地区和平、安全与稳定事态的政治外交措施及机制条例》和《上海合作组织成员国打击恐怖主义、分裂主义和极端主义2013年至2015年合作纲要》,进一步扩大了成员国安全合作的法律基础。

  元首们强调成员国在维护国际信息安全领域开展合作的重要性,指出应防止利用信息通信技术破坏世界和平、稳定和安全,继续在联合国框架内推动制定“信息安全国际行为准则”。

  元首们支持通过政治外交手段解决伊朗核问题。

  元首们指出,个别国家或国家集团不顾其他国家的正当利益,单方面不受任何限制地加强反导系统,将对国际安全和全球战略稳定产生危害。有关问题必须由所有相关国家通过政治外交努力加以解决。

  元首们指出,区域经济合作取得重要成果,应进一步促进贸易和投资便利化,加强非资源领域经济技术合作,打击商品走私,保护知识产权。

  元首们强调应继续采取实际措施发展本地区多边经济金融合作,指出成员国财长和央行(国家银行)行长会议机制对于本组织国家间交流保障经济金融稳定的经验、促进财金合作具有重要作用。

  元首们积极评价为研究成立上合组织发展基金(专门账户)、开发银行问题所做的工作,责成继续开展上述工作并尽快完成。

  各方愿努力保障上合组织地区能源安全。

  元首们强调,必须尽快使2010年6月签署的《上海合作组织成员国政府间农业合作协定》生效,以提高农业合作效率。

  元首们认为,应重视加强本组织文化、科技、创新、旅游、卫生合作,特别是确保上合组织地区卫生防疫状况良好。

  成员国指出,上合组织“睦邻友好年”活动的成功举办,进一步加强了成员国间的友谊与合作。

  元首们对本组织秘书处和地区反恐怖机构的工作给予高度评价,认为其有效保障了上合组织、实业家委员会、银联体和上合组织论坛工作顺畅运转,使之在利用经济合作和学术合作潜力方面发挥重要作用。

  元首们认为,随着国际形势的发展,以及上合组织活动日趋增多,有必要加强各方及本组织常设机构对本组织活动的新闻宣传工作,树立上合组织的客观、积极形象。

  上合组织成员国支持扩大国际协作,加强与观察员国和对话伙伴,以及联合国及其专门机构、东盟、独联体、集安条约组织、欧亚经济共同体等国际和地区组织的合作。

  各成员国注意到有关国家要求加入上合组织的愿望,将继续就扩员所需法律、财务和行政条件进行协商,争取在协商一致基础上尽快完成这项工作。

  成员国将继续奉行扩大上合组织国际交往的方针,与其他多边组织和机制开展合作。

  元首们决定给予阿富汗伊斯兰共和国上合组织观察员地位,给予土耳其共和国上合组织对话伙伴地位。

  元首们决定任命梅津采夫(俄罗斯联邦)为上合组织秘书长,任命张新枫(中华人民共和国)为上合组织地区反恐怖机构执行委员会主任,任期均为2013年1月1日至2015年12月31日。

  元首们高度评价中国在担任上合组织主席国期间所做的工作,对中方在北京峰会期间给予的热情接待表示感谢。

  根据《上合组织宪章》规定,下一阶段本组织主席国将由吉尔吉斯共和国担任。上合组织成员国元首理事会下次会议将于2013年在吉尔吉斯共和国举行。