中国人民银行


关于印发《保险业监管指标》的通知
中国人民银行

银发[1998]432号




中国人民银行各省、自治区、直辖市分行，深圳经济特区分行，各保险公司：
为反映各保险公司的经营业绩、财务状况，预测各保险公司发展趋势，及时对保险公司的风险程度作出判断，我行制定了《保险业监管指标》（以下简称《指标》）。现将《指标》及其说明印发给你们，并就有关问题通知如下：
一、保险监管指标按反映对象分为非寿险业务指标、寿险业务指标、资金运用指标、财务状况指标四类。非寿险业务指标主要用于监测财产保险、意外伤害保险和短期健康保险业务。寿险业务指标主要用于监测长期寿险业务和长期健康险业务。资金运用指标主要用于监测各类保险公司
资金运用状况。财务状况指标主要用于监测各类保险公司的偿付能力和保险公司财务状况。
二、保险监管指标按性质分为约束性指标与关注性指标。约束性指标是指保险公司的指标值必须在规定的指标值以内，否则即违反有关法律法规，监管部门将视其情节轻重及造成的影响给予处罚并责令其纠正。关注性指标是指保险公司的指标值以在设定的范围内为宜，如果超过设定的
范围，并不一定表示保险公司有违规行为或财务状况恶化，但监管部门要对该公司进行跟踪调查，结合其他相关指标综合分析，必要时可要求该公司作出合理的解释。
三、这套《指标》适用于中资保险公司和中外合资保险公司，外资保险公司分公司和再保险公司可参照适用。各级监管部门在指标使用过程中不能机械运用指标测算，还需要结合当地保险公司的实际情况区别使用。
四、指标和指标值的设置考虑了其操作性和对当前保险市场状况的适用性在执行中请注意总结经验。今后将根据国家经济发展、保险市场的变化以及风险处理和技术手段的进步，对该指标体系进行必要的调整。
五、各级保险监管机构及各保险公司在使用本《指标》的过程中，如有意见和建议请及时向保险监管机关报告。

保险业监管指标
一、非寿险业务监管指标：
本期自留保费
1．自留保费率＝－－－－－－－－×100％
实收资本＋公积金
本期保费收入－上年同期保费收入
2．保费增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－×100％
上年同期保费收入
本期应收保费余额
3．应收保费率＝－－－－－－－－×100％
本期保费收入
综合费用
4．综合费用率＝－－－－－－×100％
本年保费收入
赔款支出
5．赔付率＝－－－－－－×100％
本年保费收入
综合费用＋赔款支出
6．保险业务成本率＝－－－－－－－－－×100％
本年保费收入
7．两年经营状况率＝两年平均赔付率＋两年平均费用率－两年投资收益率
本年综合赔款支出＋上年综合赔款支出
两年平均赔付率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
本年已赚保费＋上年已赚保费
本年综合费用＋上年综合费用
两年平均费用率＝－－－－－－－－－－－－－×100％
本年已赚保费＋上年已赚保费
当年净投资收益＋上年净投资收益
两年保费收益率＝－－－－－－－－－－－－－－－×100％
本年已赚保费＋上年已赚保费
二、寿险业务指标：
本期保费收入－上年同期保费收入
1．保费收入增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－×100％
上年同期保费收入
本期新契约保费收入
2．新契约保费收入率＝－－－－－－－－－×100％
本期保费收入
本年准备金提转差 上年准备金提转差
3．准备金变化率＝〔－－－－－－－－－－－－－－－－－〕×100％
本年保费收入 上年保费收入
单类险种保费收入
4．主要险种保费收入率＝－－－－－－－－×100％
本年保费收入
主要险种保费收入变化率＝本期单类险种保费收入率－上期单类险种保费收入率
本年退保金支出
5．退保率＝－－－－－－－－－－－－－－×100％
年初责任准备金＋本年保费收入
总承保费用
6．承保费用率＝－－－－－－×100％
本年保费收入
团体保险承保费用
团体保险承保费用率＝－－－－－－－－－－×100％
本年团体保险保费收入
个人寿险承保费用
个人寿险承保费用率＝－－－－－－－－－－×100％
本年个人寿险保费收入
三、资金运用指标：
资金运用总额
1．资金运用率＝－－－－－－－×100％
应运用资金总额
单类资金运用金额
2．单类资金运用率＝－－－－－－－－×100％
资产总额
单类资金运用变化率＝本期单类资金运用率－上期单类资金运用率
资金运用净收益
3．资金运用收益率＝－－－－－－－－－－－－－－×100％
（年初资金运用余额＋年底资金
运用余额－长期债券应计利息）÷2
资金运用净收益
4．资金运用收益充足率＝－－－－－－－－×100％
预定资金运用收益
四、财务状况指标：
1．最低偿付能力指标
1．1财产保险公司最低偿付能力指标
保险公司最低偿付能力为中国人民银行规定的其实际资产减实际负债的差额。
保险公司实际资产为其总资产减扣除项后的余额。扣除项包括：除预付赔款外的各种预付款、递延资产、无形资产、低值易耗品、应收款中已形成呆账的部分、资金运用中已形成呆账的部分、不动产、固定资产的十分之一、中国人民银行认定的其他不能在规定时间内变现的资产，或在
变现过程中可能遭受损失的部分。
保险公司的实际负债为总资产减实收资本金、公积金、公益金与未分配盈余后的余额。
当上一年度的自留保费收入小于或等于人民币2亿元时，偿付能力不得低于人民币1亿元；
当上一年度的自留保费收入大于人民币2亿元，小于或等于人民币30亿元时，偿付能力不得低于人民币1亿元或自留保费的三分之一，两者以高者为限；
当上一年度的自留保费收入大于人民币30亿元，小于或等于100亿元人民币时，偿付能力不得低于人民币10亿元或自留保费的四分之一，两者以高者为限。
当上一年度的自留净保费收入大于人民币100亿元，偿付能力不得低于人民币18亿元或自留保费的六分之一，两者以高者为限。
1．2寿险公司最低偿付能力指标
保险公司最低偿付能力为中国人民银行规定的其实际资产减实际负债的差额。
保险公司实际资产为其总资产减扣除项后的余额。扣除项包括：除预付赔款外的各种预付款、递延资产、无形资产、低值易耗品、应收款中已形成呆账的部分、资金运用中已形成呆账的部分、不动产、固定资产的十分之一、中国人民银行认定的其他不能在规定时间内变现的资产，或在
变现过程中可能遭受损失的部分。
保险公司的实际负债为总资产减实收资本金、公积金、公益金与未分配盈余后的余额。
当实际负债小于或等于人民币3亿元时，偿付能力不得低于人民币1亿元；
当实际负债大于人民币3亿元时，小于或等于人民币10亿元时，偿付能力不得低于人民币1亿元或实际负债的四分之一，两者以高者为准；
当实际负债大于人民币10亿元，小于或等于人民币30亿元时，偿付能力不得低于人民币2．5亿元或实际负债的六分之一，两者以高者为准；
当实际负债大于人民币30亿元，小于或等于人民币100亿元时，偿付能力不得低于人民币5亿元或实际负债的八分之一，两者以高者为准；
当实际负债大于人民币100亿元时，偿付能力不得低于人民币10亿元或实际负债的十六分之一，两者以高者为准。

负债总额
2．资产负债率＝－－－－×100％
资产总额
固定资产总额
3．固定资产率＝－－－－－－－－×100％
资本金＋资本公积
流动资产
4．流动比率＝－－－－×100％
流动负债
本年末所有者权益－上年末所有者权益
5．所有者权益增长率＝－－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
上年末所有者权益
本年利润
6．所有者权益利润率＝－－－－－－－－×100％
本年初所有者权益
承保利润
7．保费收入利润率＝－－－－×100％
保费收入
年末不良资产余额
8．所有者权益风险率＝－－－－－－－－×100％
年末所有者权益
单类资金运用形成的不良资产
9．不良资产率＝－－－－－－－－－－－－－×100％
单类资金运用余额

监管指标使用说明
（一）非寿险业务指标
1．自留保费指标。本指标为约束性指标，仅适用于法人机构，主要监测财产保险公司自留保费规模，指标值应小于400％。
按照我国《保险法》规定：“经营财产保险业务的保险公司当年自留保险费，不得超过其资本金加公积金总和的四倍”。该指标值越高，表明保险公司最终抵御风险的能力越低。分析此指标时，当保险公司所有者权益中“未分配利润”为负数时，应在“实收资本加公积金”项目中予以
扣除。保险公司本指标值超过400％，则违反《保险法》的规定，应责令其通过补充资本金、减少业务量或扩大分保把指标值降到规定的幅度内。
2．保费增长率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要是监测保险机构财产保险业务、意外伤害保险业务和短期健康保险业务发展状况，指标值应在－30％～30％之间。如果此指标值的波动超出本幅度，可能表明该机构业务政策或管理制度发生变化，业务
发展中出现不稳定因素。
3．应收保费率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要是监测保险机构财产保险业务、意外伤害保险业务和短期健康保险业务应收保费状况，指标值应小于8％。按照权责发生制，保险单生效后若保险费尚未收回，应计“应收保费”。发生应收保费后，需要支
付营业费用、缴纳营业税及附加、垫付分出保费等，如果应收保费率较高，则影响保险机构的现金流量及财务稳定性。但保单合同中约定分期缴付保费而形成的“应收保费”属正常现象。
4．综合费用率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要是监测保险机构费用支出状况，指标值应不超过35％。
综合费用应包括营业费用、手续费支出、营业税金及附加和保险保障基金。分析本指标时，对新老保险公司要区别对待，老公司业务已有一定规模，市场相对稳定，综合费用率一般应低于新设立的公司。
5．赔付率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要是监测保险机构财产保险业务、意外伤害保险业务和短期健康保险业务赔款支出状况。指标值一般应低于65％。本指标值与综合费用率指标值之和不应高于100％。若高于100％，则说明保险承保利润是
负数。在目前，我国对大部分保险费率实行审批或备案制，在无巨灾的会计年度，承保利润为负数，表明保险公司可能有超标准支付手续费、降低费率、支付退费等违规行为。
6．保险业务成本率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要监测保险机构财产保险业务经营成本与承保利润状况。指标值应小于100％。指标值若大于100％，说明财产保险公司保险业务经营出现亏损，承保利润为负值。
7．两年经营状况率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司财产保险业务经营稳定性，指标值应小于100％。
本指标综合了保险公司财产保险业务利润表上的全部要素，旨在表现保险公司财产保险业务的获利能力，综合分析公司财产保险业务经营运作中赔付、费用和投资收益三者对盈利的影响程度和三者之间的关系。指标值超过100％即表示公司亏损，低于100％表示公司盈利。
（二）寿险业务指标
1．保费收入增长率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要监测保险机构长期寿险业务和长期健康保险业务发展状况，指标值范围－10～40％。
我国寿险市场及长期健康保险业务是一个新兴市场，开发潜力和成长空间较大，各寿险公司此类业务基数较小，因此在保费收入增长指标值较高。考虑寿险业务较财产险业务相对稳定，因此负增长线也较高。分析本指标时应与其他同类保险机构的本指标同时考虑，如与其他保险机构相
差较大，也应引起注意。
2．新契约保费收入率指标。本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要监测保险机构长期寿险新契约增长及新业务拓展状况。指标值范围一般为0～30％。本指标值越低，说明该公司开拓寿险市场的能力较低，或业务政策或业务管理、险种开发等方面存在问题。
3．准备金变化率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司长期寿险责任准备金变化状况。指标值范围一般为－20％～20％。该指标值变化幅度过大，说明可能有新业务介入，险种结构或准备金的提存方法有较大变动，这些都将对公司的偿付能力产生直
接影响。
4．主要险种保费收入率指标和主要险种保费收入变化率指标。本指标为关注性指标，适用于法人机构及其分支机构，主要监测保险机构寿险业务单类险种保费收入率变化状况，指标值一般应小于5％。单类险种按保险监管部门审批或备案的主要险种条款划分。
5．退保率指标。本指标为关注性指标，适用于法人机构及其分支机构，主要监测保险机构寿险业务退保情况，指标值一般应小于5％。
6．承保费用率指标。
6．1团体寿险承保费用率
6．2个人寿险承保费用率
本指标为关注性指标，适用法人机构及其分支机构，主要监测保险机构团体寿险和个人寿险业务费用支出状况。此指标暂不规定指标值，监管部门对指标值高者将进行跟踪调查。
（三）资金运用监管指标
1．资金运用率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司是否将应运用的保险资金全部进行运用，有无占用应运用资金进行固定资产投资等行为，指标值应大于100％。
应运用资金指各项准备金和保户储金之和。虽然保险公司可运用资金中还包括所有者权益中的现金及其他借入资金，但各项技术准备金和保户储金，是保险公司对报单持有人的负债，这部分负债应该以能产生收益的资产形式存在，必须增值。产险准备金的运用收益将弥补承保亏损，储
金的运用收益要形成保费收入，寿险准备金的运用收益只有达到预定利率水平才不产生利差损。
如果资金运用率低于100％，说明应增值部分资金被占用于未增值的项目，例如：固定资产等，如果资金运用率大于100％，说明所有者权益中现金或其他负债参与了资金运用，这是允许的。
2．单类资金运用率和单类资金运用变化率指标。本指标为约束性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司是否按照国务院批准的保险资金运用项目来运用保险资金以及各资金运用项目在总资金运用中的比重，使其资金运用风险不至过于集中。指标值以国务院批准的正式资金运用
方案为准。本指标在现行资金运用办法下参考价值不明显，待保险资金运用渠道确定后再设置指标值范围，但《保险法》禁止的资金运用项目下的资金存量只能减少不得增加。
3．资金运用收益率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司资金运用效益状况。财险公司本指标值范围一般为3％～10％。寿险公司指标值范围一般为4％～12％。寿险公司资金可使用期限长，且要支付一定的预定利息，所以寿险业务资金运用收益率
也相应高于财产险业务。
资金运用的收益水平高，一方面可以获得大量的现金增强公司资产流动性，另一方面也可以弥补公司在承保业务上的亏损。但是，过高的投资收益则可能影响保险公司投资资产的安全性。
4．资金运用收益充足率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测经营寿险业务的保险公司寿险资金运用实际收益与应有最低收益的比较状况，指标值应大于100％。
预定资金运用收益＝（年初责任准备金＋年末责任准备金）÷2×各险种预定利率
加权平均数

如果资金运用收益充足率低于100％，则意味着保险公司将产生利差损。
（四）财务状况指标：
1．最低偿付能力指标。本指标为约束性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司最低偿付能力。违反本指标由保险监管机关按《保险管理暂行规定》予以处理。
2．资产负债率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要是监测保险公司整体的资产负债状况。对于财产险公司指标值应小于75％。对于寿险公司的资产负债率则可根据实际情况结合最低偿付能力等指标的考核适当下降。
3．固定资产率指标。本指标为约束性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司固定资产占资本金的比重，控制保险公司实物资本比例。指标值应小于或等于50％。
固定资产比重过高，将影响公司财务的流动性。按照《金融保险企业财务制度》规定固定资产净值占资本金的比重最高不得超过50％，现指标中分子改为“固定资产总额”即包括“在建工程”项目。将分母增加“资本公积”，主要是考虑保险企业在开业经营后，对于股票发行的溢价
、接受捐赠的固定资产和对原有固定资产的重估升值将计入“资本公积”。同时“资本公积”可转增实收资本金。
4．流动比率指标。本指标为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司资产的变现能力。指标值范围一般在90％～120％。流动比率不应过低而影响保险公司资金的流动性以及支付和变现能力，也不应过高而降低保险公司资金的增值能力。其中流动资产和流动负债应按
照《保险企业会计制度》中的规定，流动资产包括一年内到期的长期资产；流动负债包括一年内到期的长期负债。
5．所有者权益增长率指标。本指标作为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司所有者权益的变化情况。所有者权益增长的原因包括增资扩股、接受捐赠、资产评估增值和留存收益等。对由于增资扩股和接受捐赠引起所有者权益的增长，只要合法合规，增长率高亦可；对
于由于资产评估增值和留存收益增长引起的所有者权益大幅度增长，则应结合其它指标分析其原因。本指标暂不规定指标值。
6．所有者权益利润率指标。本指标作为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司股东权益资产生息状况。指标值应高于一年期银行定期存款利率。
“本年利润”指当年实际的毛利润，所有者权益以“所有者权益”年初数计算。
7．保费收入利润率指标。本指标作为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测财产保险公司直接承保利润状况。指标值应大于0。
承保利润指不包括投资收益和营业外收支的损益项目合计数。旨在反映保险公司的承保效益。对于一家保险公司的盈亏分析，还要结合资金运用效率、承保综合费用率和各项准备金提取的变动影响情况综合考虑。
例如：对保险技术准备金提取的扩大或减少将直接影响当年的盈利水平。
8．所有者权益风险率指标。本指标作为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测净资产风险状况。指标值应低于1－（注册资本／所有者权益）。
由于现行办法中对贷款和投资中形成的不良资产缺乏界定或界定比较模糊，难以科学反映资金运用真实质量，因此“不良资产”指资金运用中形成呆账的部分。
9．不良资产率指标。本指标作为关注性指标，仅适用于法人机构，主要监测保险公司不良资产状况。指标值应低于14％。
对于不同的资金运用项目，例如：企业债券、实体投资和房地产投资中可能造成的不良资产或资产损失，应根据市价或资产重估、经营状况分析等方法合理判断。此指标值越高，则财务安全性越差。
（五）其它附注
指标中各项目的内容以《保险企业会计制度》中定义为准。《保险企业会计制度》中未做规定的，参照以下规定：
自留保费＝保费收入＋分保费收入－分保费支出
综合费用＝营业费用＋手续费支出＋分保费用支出＋营业税金及附加＋汇兑损失＋保险保障基金－汇兑收益－摊回分保费用－手续费收入－其它收入
综合赔款支出＝本年赔款支出＋提存未决赔款准备金数－转回未决赔款准备金
数＋分保赔款支出－摊回分保赔款－追偿款收入
净投资收益＝利息收入＋投资收益－利息支出－其他资金运用费用－资金运用损
失
已赚保费＝自留保费＋转回未到期责任准备金－提存的未到期责任准备金＋转回
长期责任准备金－提存长期责任准备金

资金运用总额＝银行存款＋拆出资金＋投资＋贷款
承保费用＝营业费用＋手续费支出＋佣金支出



1998年9月11日
广东省人大常委会


深圳经济特区房地产行业管理条例（修正）
广东省人大常委会


（1995年12月26日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1996年1月11日公布 1996年3月1日起施行 根据1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的关于修改《深圳经济特区房地产行业管理
条例》第六十五条、第七十三条、第七十七条的决定进行修正）

目 录
第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产经纪人和评估人员
第四章 房地产中介服务机构
第五章 房地产业协会
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条 在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。
本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。
本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。
本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。
第四条 房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。
第五条 房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。
房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。
第六条 深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。
深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。

第二章 房地产开发企业
第七条 本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。
第八条 设立房地产开发企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币一千万元；
（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
（三）有按市场价格取得的土地使用权；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第九条 房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。
第十条 主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
第十一条 房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。
第十二条 房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。
第十三条 房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。
主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。
第十四条 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：
（一）营业执照；
（二）《房地产开发企业资质证书》；
（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。
不能提供前款规定材料的，广告经营与发布单位不得为其制作、发布房地产销售广告。
第十五条 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：
（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；
（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；
（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。
广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。
第十六条 房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。
第十七条 房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。
以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。
第十八条 禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。
第十九条 房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。

第三章 房地产经纪人和评估人员
第二十条 本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。
本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。
第二十一条 符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有大专以上文化程度；
（三）具有三年以上房地产业从业经历；
（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。
考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。
第二十二条 取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。
第二十三条 注册申请人应向主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；
（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。
第二十四条 主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十五条 申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：
（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；
（二）国家机关现职公务人员；
（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；
（四）提供虚假申请材料的；
（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。
被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十六条 取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。
第二十七条 主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。

第四章 房地产中介服务机构
第二十八条 房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。
个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。
合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。
具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。
第二十九条 个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：
（一）有深圳市常住户口；
（二）注册资本不得少于人民币三十万元；
（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；
（四）有固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；
（四）有自己的名称和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十一条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十二条 主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。
房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房
地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。
标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。
第三十三条 设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。
第三十四条 工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第三十五条 房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：
（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；
（二）营业执照复印件；
（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。
提交前款规定的材料，应同时出示原件。
第三十六条 房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。
第三十七条 房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。
咨询合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）咨询事项、期限和要求；
（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第三十八条 房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。
第三十九条 房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供代理服务。
以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、代理业务，只能由房地产经纪机构进行。
第四十条 房地产经纪机构开展经纪、代理业务，应当签订书面合同。
经纪、代理合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）经纪、代理事项、期限和要求；
（三）经纪佣金或代理报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第四十一条 房地产经纪、代理合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。
由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。
第四十二条 房地产经纪机构开展经纪、代理业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。
第四十三条 房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。
佣金标准由主管部门会同物价部门制定。
佣金不能高于或低于规定的标准。
第四十四条 房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。
第四十五条 房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。
第四十六条 房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、代理行为。
第四十七条 房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、代理活动。
第四十八条 通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。
第四十九条 房地产经纪机构发布房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；发布房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。
未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与发布单位不得发布。
第五十条 下列房地产可依照本条例进行评估：
（一）买卖、产权交换的房地产；
（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；
（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；
（四）抵押、投入保险的房地产；
（五）进行兼并、清算的房地产；
（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；
（七）其他需要评估的房地产。
第五十一条 房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。
评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（三）评估事项、期限和要求；
（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；
（五）违约责任；
（六）当事人认为应当载明的其他事项。
第五十二条 房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。
第五十三条 房地产评估机构有权获取评估报酬。
评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。
评估报酬不得高于或低于规定的标准。
第五十四条 房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。
房地产评估报告应载明下列内容：
（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（二）评估依据和方法；
（三）评估结果；
（四）其他需要说明的事项。
房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。
第五十五条 房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。
第五十六条 房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。
第五十七条 用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。
第五十八条 房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。
房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。

第五章 房地产业协会
第五十九条 市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；
（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；
（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）组织业务交流；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第六十条 依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。
依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。
第六十一条 团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。
第六十二条 市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第六十三条 理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任
第六十四条 未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。
被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。
第六十五条 房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十六条 违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质
证书》。
第六十七条 违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十八条 违反本条例第十四条第二款、第十五条第二款规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。
第六十九条 违反本条例第十五条第一款规定的，由主管部门责令停止预售、现售并限期改正，并可处人民币二万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第七十条 违反本条例第十九条规定的，由主管部门责令其限期交付使用，并处市政配套设施及公益配套项目投资总额百分之五以上百分之十以下罚款；在责令的限期内仍不交付使用的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第七十一条 未取得相应房地产中介服务经营权，擅自从事房地产咨询、经纪、评估、代理业务，以及无相应执业证书而以房地产经纪人、评估人员名义从事有关中介服务行为的，由主管部门责令停止其行为，没收非法所得，并处人民币一万元以上五万元以下罚款。
第七十二条 违反本条例第二十六条、第二十七条规定的，由主管部门责令改正；拒不改正的，吊销其执业证书。
第七十三条 房地产中介服务机构违反本条例第三十六条规定，在规定的期限内仍达不到设立条件的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照，经检查达到规定要求的，应予以发还。
第七十四条 违反本条例第四十四条规定，造成合同当事人经济损失的，经纪机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十五条 违反本条例第四十五条规定的，由主管部门没收非法所得，并处人民币二万元以上五万元以下罚款；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十六条 违反本条例第四十六条规定的，由主管部门没收非法所得；给委托人造成经济损失的，经纪机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十七条 违反本条例第四十七条规定的，由主管部门没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照并责令整改，经检查达到整改要求的，应予以发还；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十八条 违反本条例第四十九条第二款规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。
第七十九条 违反本条例第五十六条规定，给有关当事人造成经济损失的，评估机构应承担赔偿责任；情节严重的，由主管部门处人民币五万元以上十万元以下罚款；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第八十条 违反本条例第四十三条第三款、第五十三条第三款规定的，由主管部门没收非法所得；情节严重的，由主管部门并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。
第八十一条 违反本条例第五十八条规定，造成委托人经济损失的，中介服务机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第八十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可自接到处罚通知书之日起十五日内向深圳市人民政府行政复议机构申请复议或直接向人民法院起诉。
第八十三条 主管部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第八十四条 深圳市人民政府可依据本条例制定实施细则。
第八十五条 本条例实施前已成立的房地产开发企业，应在本条例实施之日起一年内按本条例的规定，向工商行政管理部门申请重新登记。
本条例实施前已成立的房地产中介服务机构，应在本条例实施之日起六个月内按本条例的规定，向工商行政管理部门申请重新登记。
第八十六条 本条例自1996年3月1日起施行。


（1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过）


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定对《深圳经济特区房地产行业管理条例》修改如下：
一、第六十五条修改为“房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》”。
二、第七十三条修改为“房地产中介服务机构违反本条例第三十六条规定，在规定的期限内仍达不到设立条件的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照，经检查达到规定要求的，应予以发还。”
三、第七十七条修改为“违反本条例第四十七条规定的，由主管部门没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照并责令整改，经检查达到整改要求的，应予以发还；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书”
。
本决定自公布之日起施行。
《深圳经济特区房地产行业管理条例》根据本决定进行修正，在深圳市人大常委会指定的报刊上重新公布。



1996年1月11日