期货交易所违规行为的剖析与防范

浙江大学法律系97200007 李 佳


主要内容：期货交易所在期货交易中担负着提供交易场所、担保合约履行、组织进行结算等多项职责。期货交易所的规范运作是保证期货交易安全顺利完成的关键。我国现行法律对期货交易所自身行为的监控不利，导致实践中对期货交易所的违规行为的防范失控，影响了期货交易市场的健康发展。本文拟对期货交易所的几类典型违规行为加以剖析，对其进行经济的、法律的双重分析，已达到明确法律关系、合理解决问题的目的。
关键词语：期货 期货交易所 违规行为


主 体 结 构

一、 对交易所典型违规行为的剖析
行为之一：交易所为多空双方提供造市题材
行为之二：交易所定点交割仓库大规模拒收合格实盘以利多方或大规模收进补合格实盘以利空方
行为之三：多空双方力量失衡时，不利方大规模开仓，交易所用风险资金助其舞弊
二、 对期货交易所违规行为的防范
（一） 司法实践——对交易所诉讼地位的探讨
（二） 期货诉讼——对纠纷举证责任的确认
（三） 交易规则——确立其法律效力的必要性
三、 结语
期货交易所是指依法成立的，不以经营为目的，履行交易所各项职责，按其章程实行自律性管理的法人。1990年我国诞生了第一个期货交易所——郑州粮食批发市场，随后各地如雨后春笋般涌现了许多期货交易场所。但是由于缺乏法律的相应控制及自身的规范管理，我国的期货交易所的发展出现了规模失控、上市品种缺乏科学规范性、风险机制不健全、投机过度等问题。 严重影响了期货乃至现货市场的健康发展。1998年，按照国务院的决定，中国证券监督委员会对原14家期货交易所进行整顿和撤并，保留了其中的上海、郑州、大连三家交易所，并由中国证监会直接管理，从而揭开了对期货交易所规范化管理的新篇章。
在现行的法律中，《期货交易所管理办法》是目前为止唯一的直接专门作用于期货交易所，明确其职权责任，维护期货交易正常秩序的法律规范，体现了国家对期货交易所的监督监管。然而，从相关的条文中，我们不难看出，现有的法律法规在涉及期货交易所行为规范的时候，往往只偏重于对交易所自身组织结构和会员管理的规定。对于期货交易所的违规行为，特别是针对违规行为的具体表现方式的界定与惩治呈现真空状态。诚然，国外鲜有发生期货交易所损害会员和客户利益的违规行为，这取决于外国期货市场的长期发展和规范运作。但现阶段，我国的期货市场尚未成熟，因而不能完全排除期货交易所成员为谋求共同的利益而做出有损会员及客户利益行为的可能性。法律法规的漏洞无疑增加了交易所违规操作的隐患。
本文将列举期货交易所在交易过程中可能出现的几种具有代表性的行为，分别就其权利义务关系加以分析，以期达到明确关系的目的。同时，针对期货法律实践中的几个有争议的问题提出相应的观点，希望能在实践中产生一定的借鉴意义。

一、 对交易所典型违规行为的剖析

行为之一：交易所为多空双方提供造市题材
这一行为一般表现为交易所以召开研讨会、讨论会的形式营造交易活跃的气氛，使多空双方借机造市。
期货交易所作为交易活动的组织者，实际上并不介入交易流程。但是由于其承担着管理期货市场，发布市场信息的职责，因而在交易过程中具有比较特殊的地位，它的某些行为会直接影响期货交易的走势。召开研讨会、讨论会本是期货交易所借助媒体向外界公开近期交易活动状况、预测未来走势的合法活动。然而，一旦交易所有纵容的故意，这种合法的行为就将成为大户操纵的手段之一。个别具有资金或现货优势的大户，可利用交易所提供的信息进行炒作，以造成期货交易活跃的气氛，诱使中小投资者盲目跟进，再凭借其资金或现货优势，操纵大盘或某一品种的期货价格，从而从中牟取暴利。
目前，我国期货交易的投资群体尚未成熟，除部分以套期保值为目的的投资者外，存在相当大部分的中小型投机者，这部分投资者的投资心理不甚成熟，极易被假象所诱导,成为大户操纵的牺牲品。故交易所的这种行为极易引发这部分投资者的投资盲从，导致期货交易的泡沫成分增加，严重的将会影响期货市场的价格发现功能，从而影响现货市场的稳定。在我们关注这一行为的同时，应该将该行为与刑法（修正案）第一百八十一条关于“编造并传播证券、期货交易虚假信息罪”的有关规定相区别。该条规定：“编造并且传播影响证券、期货交易的虚假信息，扰乱证券、期货交易市场、造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处一万元以上十万元以下罚金。”该罪犯罪构成的主观方面要求行为人有编造并传播的故意，客观方面则应具有编造及传播虚假信息，扰乱期货市场的行为。而本文所论及的交易所提供造市题材的行为与上述行为有本质上的区别：其一，交易所通过各种会议所提供的信息并非必为虚假，甚至在大多数场合，此类信息都具有真实性；其二，交易所对于多空双方的造市行为未必有纵容的故意。应注意的是，这种“故意”是相当微妙的。一般交易所对于利用其发布的信息进行炒作的大户并不会与之达成任何明示的利益分享的协议，只是采取一种“默许”的态度，纵容其造市乃至于操纵。故此，实践中不可以通常意义上的“故意”对其进行认定，而可将交易所的这一行为认为是可能引起违法行为的诱导性行为。
目前，我国对于该行为没有引起足够的重视，因而没有行之有效的相应措施。但笔者通过对国外相关立法的研究发现，成熟的期货市场对此类行为已有了高度的关注，在各国立法中，对该行为的禁止并不鲜见。1922年颁布的美国《期货交易法》第四条b(B)规定：禁止“故意向他人制作或导致制作假报告或陈述”。 香港《商品交易法令》第250章第6节第62条，关于不诚实交易的条款也规定：“任何人不得给商品市场中的商品交易蓄意制造假象或使人制造或自己蓄意做某事以制造假象”。 可见，国外立法除禁止交易所或交易人员通过直接方式传播或制造假象外，还排除了以间接方式而制造假象的可能性。这证明，发达国家已预见到交易所这一行为危害性，而将之确定为禁止性行为。这一经验值得我国立法借鉴。
行为之二：交易所指定交割仓库大规模拒收合格实盘以利多方或大规模收进不合格实盘以利空方。
期货交易实际上可分别采用对到期期货合约进行实物交割和对冲手中期货合约来了结交易。实物交割(Delivery)是期货交易的最后环节，也是连接现货交易和期货交易的关键所在。现代期货投资者大都不以实物交割为最终目的，但据统计，期货交易的实物交割率仍占期货交易总量的2%—3%。 正是由于实物交割，才使得期货价格能真实得反映现货商品得实际价值。从交易流程看，在进入交割阶段后，空方应通过经纪机构向交易所提出有关于交易品种、数量、质量的交割申请，经批准后，由交易所开具给空方入库通知单，空方凭单将货物运入指定的交割仓库，由仓库经质量检验合格后开具仓单，空方完成交货。因而，交易所的批准行为和定点仓库的收货行为直接影响到空方的交货的完成。由于我国现有法律对定点仓库的规定较少，无法有力的防范指定交割仓库与多空某方勾结，阻碍交货和违规交货的行为。因而无形中增加了结算风险。结算风险（Settlement Risk），又称交割风险，即交易对手无法按时付款或交货所造成的风险。
指定交割仓库( Ordered Warehouse),是由期货交易所指定的专门用于进行期货交易实物交割的仓库。 指定交割仓库的上述行为一般表现为，指定仓库与在期货交易中具有资金或现货货源优势的多空一方相勾结，以拒收合格实盘或收进不合格实盘的方式，控制仓库中可用于实物交割的合格仓储量。该行为在客观上可导致多头逼仓，及引发空方违约现象。多头逼仓，又称逼空，是逼仓的一种表现方式。逼仓(Market Corner),是指“期货交易者通过控制期货交易头寸数额或垄断现货可交割商品的供给来达到操纵期货市场价格目的的交易。” 从期货交易实盘操作来看，多头逼仓往往是指多方大量买进近期月份的期货合约，使多头持仓量大于可交割的现货数量，并设法控制现货货源。在进入交割月份后，以要求实物交割为要价手段，逼迫空方在高价位平仓或以高价买入现货进行实物交割，故又称为逼空或压轧空头。由于我国的实物交割均在定点仓库进行，在进入交割程序后，空方（即卖方）须将现货运入指定仓库，经该仓库的质量检查并出具仓单后，交货才告完成。因而，仓库中储有的实际合格实盘数量，直接影响到可交割的现货数量。上述指定仓库的拒收合格实盘和收进不合格实盘的行为，在实际中导致了仓库中可用于交割的合格现货数量不足，从而人为的形成现货缺乏的现象。如加之具有现货货源优势的多方控制货源的行为，就会人为的抬高品种价格。在这种情况下，空方的交货不能，就使得空方不得不以高价平仓认赔或以高价买入现货用以交割，多方就可以获得暴利，严重的甚至导致空方违约的后果。可见，这一行为导致了期货交易的价格形成功能的削弱，同时极大的增加了交易风险。
有风险就必须有防范的措施。由于指定仓库的与期货交易双方并没有直接的法律关系，那么，对于指定仓库违规操作而引起的损失，应该如何挽回呢？这里就产生了这样一个问题：交易所指定仓库的行为其结果应该归结于谁？解决这一问题的关键在于理顺期货交易所和定点仓库的法律关系。依据交易惯例，对定点仓库的管理均由结算所（Clearing House）承担，鉴于我国目前实行期货交易所和结算所的合并制度，因而，实际上期货交易所承担着对指定仓库的管理。《期货交易所管理办法》第六十八条规定：“指定仓库由期货交易所指定。期货交易所应当与指定仓库签订协议，明确双方的权利和义务，对指定该条文简单的理解为定点仓库与交易所有隶属关系。从机构设置来看，交割仓库与期货交割有关的业务进行监督管理。”笔者认为，决不可将定点仓库并非交易所的组成部分，它只是受其委托，在其监督下完成实物交割的场所，对交易所的指定，它有拒绝的权利。从定点仓库的选择看，往往以方便交易者为前提，而并不以交易所的所在地为限，可见，定点仓库并不依附于交易所。从双方权利义务的确定来看，《期货交易所管理办法》规定，双方以合同的形式确定权利义务。但该法对于双方所定合约的性质并没有予以确认。笔者认为，将该合同定性为委托代理合同较为适宜。委托代理合同的特征就在于代理人以被代理人的名义从事活动而其行为结果归结于被代理人。鉴于我国新合同法对隐名代理的认同，故定点仓库是否以交易所的名义从事活动并不是问题的关键。最值得提出的是定点仓库的行为结果可归结于期货交易所。由于客户与定点仓库并不存在实际的法律关系，这样不利于客户诉讼的提起，而当该行为结果归结于交易所时，客户就可以通过会员经纪公司向交易所行使诉权，这有利于纠纷的解决。
行为之三：多空双方力量失衡时，不利方大规模开仓，交易所用风险资金助其舞弊。
期货交易所为该行为时，实际上是违反了两种不同的风险防范制度：风险准备金制度和交易保证金制度。在期货交易实务中，这是两种截然不同而又容易混淆的制度。为保障交易安全，期货交易所在交易中，除承担提供交易场所的职责外，还承担着担保履行的义务，《期货交易所管理办法》第六十六条规定：“会员未能履行期货合约时，期货交易所应当按下列顺序代为承担履约责任：㈠动用违约会员的保证金；㈡动用期货交易所的风险准备金；㈢动用期货交易所自有资金。期货交易所以前款㈡、㈢项的办法代会员履约后，应当依法向该会员追偿。”风险准备金正是交易所从在交易中收取的交易手续费中提取的，用于担保履行的资金。因而，“风险基金只能用于为维护市场正常运转提供财务担保和弥补因交易所不可预见的风险所带来的结算亏损。风险基金的使用需要有交易所理事会或董事会的决定，并报证监会备案。” 与之相对的，交易保证金（Margin）是会员向交易所、客户向经纪公司交纳的，用以保证其履约能力的资金。保证金按其用途又可分为初始保证金（Initial Margin）、追加保证金（Additional Cover）和维持保证金（Subsisting Margin）。初始保证金，顾名思义是指开户之初即存入的履约保证金。而当交易过程中，保证金因履约或亏损而减少至最低限度时，客户和会员即被要求交纳追加保证金，这一最低限度即为维持保证金，通常是初始保证金的75%。 但，无论是何种保证金，其设置的目的都是为了保证交易的安全完成。无保证金（或保证金不足）而开仓的行为实质上是透支行为。透支交易，是指客户在保证金不足的情况下进行的期货交易。 透支行为又可细分为无保证金而交易，有保证金而多开仓，保证金不足而追加交易等。而本文所论及的交易所用风险资金助一方舞弊的行为又有其行为的特殊性。其特殊性在于该行为同时违反了两种不同的风险防范制度，在降低了客户和会员的履约能力的同时，也削弱了期货交易所的担保履约能力，增加了交易风险，不利于投资者的投资安全。


二、 对期货交易所违规行为的防范

任何一种制度如果缺少了防范制度，那么它必将是不完整的。在期货法律实践中，法律法规的缺漏导致了司法的混乱。以下，笔者将对几个有争议的期货法律问题加以研究。
（一）司法实践——对期货交易所诉讼地位的探讨
期货交易中当客户由于交易所的不法行为而遭受损失时，最先采取的就是通过诉讼的方式来加以挽救。目前以交易所为被告的案件主要有：⑴期货交易所主体不合格。如未经证监会、国家工商局批准设立；不具有境外经营业务而从事境外期货业务的等。这类案件在经国务院对期货市场的整顿后，已大为减少。⑵因期货交易所违规操作给客户或期货经纪公司造成损失。这类案件主要有：因期货交易所散布虚假市场行情或误导行为造成客户错误下单；按规定应予以平仓而未强行平仓的而造成损失的；因上市品种未获国家批准而造成损失的等等。⑶因期货交易所定点交割仓库违规，期货交易所承担责任的。本文在第一部分提及的交易所违规行为之一即属于案件类型之⑵，而行为之三则正符合第⑶种类型的案件。
损失的最终承担者是客户，而损失的始作俑者却是期货交易所，那么，客户与期货交易所之间是否可以形成直接的诉讼法律关系就成了客户能否直接向交易所求偿的关键。对此，争议由来已久。综合各家的观点，主要有以下三种。
全盘否定说。 该观点认为，期货交易中存在两个合约，即交易所与会员之间的协议和客户与经纪公司之间的委托协议。期货交易所与客户之间不存在直接的法律关系。依据合同的相对性理论（the private of contracts），“合同关系只发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人才能向另一方提出基于合同的损害赔偿请求或合同诉讼，合同当事人以外的第三人既无依据合同向当事人提出损害赔偿请求或提出诉讼的权利，也不承担合同的义务或责任。” 因而，交易所与客户之间不可能形成合同之诉。同时该理论在李明良先生的论述下，又完善了对客户损害性质的认定——合同损害。他将交易所的行为致使客户期货交易的损害实质，定性为会员与客户之间合同的损害。从而，排除了期货交易所与客户之间形成侵权之诉的可能性，并提出了通过诉权转移的方式，使客户的诉权转移给会员行使，由会员象交易所直接求偿的救济方式。
第三人说。此观点的赞同者多见于实践工作者。该观点将诉讼法上的第三人概念引入期货纠纷的解决。在承认期货交易所与客户不存在合同关系，否认其可能成为客户提起的诉讼的被告的同时，折衷的主张交易所可作为无独立请求权的第三人进入诉讼。即客户以经纪公司违反委托合同为由对其提起合同之诉，并将期货交易所列为无独立请求权的第三人。支持这一观点的学者，大多从保护客户利益的角度出发，最大限度的寻求对客户利益的保护。但笔者认为，从诉讼的后果看，将无独立请求权第三人制度引入期货纠纷诉讼是有悖于现存的法律关系的。关于这一点，笔者将在后面的阐述中加以解释。
肯定说。 此种观点的支持虽少，但很具有代表性。该观点主张在期货交易的特殊阶段——实物交割阶段，期货交易所与客户之间形成了直接的法律关系。因而由此引发的纠纷，客户可以直接将交易所列为被告。
对于上述观点，笔者同意第一种。对全盘否定说的合理性李明良先生在其著作中已有详细阐述，笔者在此不宜班门弄斧，现仅针对后两种意见提出反驳。
无独立请求权第三人的引入，是对全盘否定说和肯定说的折衷。笔者认为，虽然将交易所列为无独立请求权第三人，可能有利于对客户损害的赔偿，但从法理角度分析，此种做法利大于弊。原因如下：一、混淆了法律关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第2款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的权利义务。”无独立请求权第三人对其参加进去的一方当事人具有一定的从属性和依附性，它的介入是为支持本方当事人的主张。无独立请求权第三人是否承担民事责任，取决于他所参加进去的一方当事人在纠纷中的地位以及该方是否应承担责任，而如果无独立请求权第三人承担责任的，也应该以参加进去的一方当事人的责任为限。因而，不难看出，无独立请求权第三人与其所参加的一方当事人之间可以说是“一荣俱荣，一损俱损”的关系。基于上述分析，我们再来研究由于期货交易所违规行为所引起的纠纷。根据最高人民法院《关于审理期货纠纷案件座谈会纪要》的精神，期货纠纷的处理应“坚持过错和责任相一致的原则”。在上述纠纷中，过错方为期货交易所，经纪公司在操作中并不存在违规行为，因而，如果以经纪公司违反委托合同为由提起诉讼显然是有失公允的，即使勉强为之，再将期货交易所列为被告方的第三人，那么，根据无独立请求权第三人制度的特征，审判结果必然会面临三个选择：由经纪公司承担责任、由经纪公司和期货交易所共同承担责任、两者俱不承担责任。很明显，无论是何种结果都不可能在保障客户的合法利益和保护无过错的经纪公司之间寻求最佳的平衡点。可见，从诉讼结果看，无独立请求权第三人的引入并不能达到保护客户利益的最终目的。此外，将交易所列为第三人，可能引发诉讼程序的瑕疵。在交易所以第三人身份介入的诉讼个案中，交易所通常处于被追加的被动地位。而当事人申请法院追加交易所的原因，往往并不单纯。有的是为了取得案件的管辖权，有的甚至是法院处于地方保护主义而不合理追加。因此，允许交易所以第三人身份进入诉讼会导致一系列的不良后果。有鉴于此，笔者认为不宜将第三人概念引入期货诉讼。
吉林省人民政府


吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）
吉林省人民政府


（1994年6月10日吉林省人民政府令第17号发布 根据1998年1月1日起施行的吉林省人民政府令第85号进行修正 2000年11月22日发布的吉林省人民政府令第118号将本文废止）

第一章 总则
第一条 为了合理开发、利用土地，规范土地市场，加强土地管理，促进城市建设和经济建设的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），制定本办法。
第二条 全省城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权），依照《条例》和本办法实行出让和转让。
前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。
第三条 我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，可依照《条例》和本办法的规定，在我省境内取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。
第四条 依照《条例》和本办法规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
第五条 国有土地使用权有下列情形之一的，不得转让、出租、抵押和用于其他经济活动：
（一）未通过出让方式取得土地使用权和无合法地上建筑物、其他附着物所有权证件的；
（二）土地使用权合同期满的；
（三）未按取得土地使用权出让合同规定进行投资开发利用土地，或者虽已开发利用土地，但实际投资总额不足计划投资总额25％的；
（四）当地人民政府根据城镇建设和发展情况认定不宜转让、出租、抵押的。
第六条 县级以上人民政府土地管理部门负责本行政区域内土地使用权出让的统一管理工作和土地使用权转让、出租、抵押的权属管理工作，并对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内除土地权属管理以外的土地使用权转让、出租、抵押的市场管理工作。
第七条 县级以上人民政府对国有土地使用权出让、转让、出租、抵押管理工作成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。

第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条 土地使用权的出让，由县级以上人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
土地使用权出让的地块及其用途、年限和其他条件，由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理等部门，共同拟定方案，按照《吉林省土地管理条例》第三十三条规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
土地使用权出让必须符合城市土地利用总体规划和城市规划，必须与建设项目相结合。
第十条 土地使用权出让的最高年限，按照《条例》关于土地使用权出让年限的有关规定执行。
第十一条 土地使用权出让主要应当采取拍卖、招标方式，也可以采取协议方式。
土地使用权采取拍卖方式出让的，县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告，并具体主持拍卖工作。
土地使用权采取招标方式出让的，县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告，会同城市规划、建设和房地产管理等部门组成评标小组，并具体主持招标工作。
土地使用权采取协议方式出让的，由县级以上人民政府土地管理部门与申请使用土地者签订出让协议，并按照批准权限，经有批准权的人民政府报上一级人民政府批准后，方可办理出让手续。
土地使用权出让的公告形式由省人民政府土地管理部门确定。
第十二条 土地使用权出让前，由县级以上人民政府组织有关部门向申请使用土地者提供下列资料：
（一）地块的位置、面积、四至、现状及地形图；
（二）土地规划用途、建设项目完成年限，必须投入的最低建设费用；
（三）建筑容积率、密度和净空限制等规划要求；
（四）环保、绿化、卫生、交通和消防等要求；
（五）出让方式和年限；
（六）其他与出让有关的资料和必须说明的问题。
第十三条 土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同按照平等、自愿、有偿原则，由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十四条 土地使用权出让最低限价，由省人民政府土地管理部门会同财政、物价、建设等部门，根据出让土地的地理位置、环境效益和经济效益等不同情况制定，并报省人民政府批准后公布执行。
第十五条 土地使用权以拍卖、招标方式出让的，申请使用土地者应当按拍卖、招标公告规定，交付应拍、投标保证金。
应拍、投标者未取得土地使用权的，其交付的保证金应当在该块土地成交后15日内如数返还，不付利息。
第十六条 土地使用权出让成交，申请使用土地者应当在土地使用权出让合同签订之日起30日内，交付土地使用权出让金总额20％以上的款额作为履行合同的定金。
申请使用土地者应当在土地使用权出让合同规定的缴款期限内，缴纳全部土地使用权出让金。应拍、投标保证金、合同定金可抵充土地使用权出让金。
土地使用权出让金、定金应按出让合同规定的币种支付。中华人民共和国境外申请使用土地者须用可兑换的外汇支付，也可用其在境内投资企业所获的人民币利润支付。
第十七条 申请使用土地者按照土地使用权出让合同规定支付全部出让金后，应当依照规定向县级以上人民政府土地管理部门办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日算起。
县级以上人民政府土地管理部门应当按照出让合同规定的期限和方式，保证提供已出让土地使用权的地块。
第十八条 申请使用土地者逾期未全部支付出让金，县级以上人民政府土地管理部门有权解除合同，定金不予返还，并可请求违约赔偿。
县级以上人民政府土地管理部门未按合同规定提供土地使用权的，应双倍返还定金；申请使用土地者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十九条 任何组织和个人无权决定免收、减收、缓收土地使用权出让金。
第二十条 土地使用者需改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向签订合同的土地管理部门提出申请，并经土地管理部门和城市规划部门批准后，按照有关规定重新签订出让合同，调整土地使用权出让金，办理登记手续，换领国有土地使用证。

第三章 土地使用权转让
第二十一条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第二十二条 土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权转让 ，其使用范围内的土地使用权随同转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。
以土地使用权作价入股、联营、联建房屋而引起土地使用者发生变化的，视为土地使用权转让。
第二十三条 土地使用权转让，当事人双方必须持有关证件，到房地产管理部门申请登记，并签订《房地产转让（买卖）契约书》后，还须到土地管理部门办理权属变更手续。
转让价格明显低于市场价格的，县级以上人民政府有优先受让权。
土地使用权转让后，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
第二十四条 转让土地使用权，当事人应当依照国家规定缴纳有关税费。
第二十五条 土地使用者以土地使用权进行入股或者联营的，其投资额应当按原土地使用权出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。
原土地使用者已在使用的土地上进行了建设投资或者地价上涨的，投资额应当由有资质的评估机构进行价值评估，其增值部分要依法缴纳增值税。
第二十六条 转让已出租的土地使用权时，转让人应当提前60天通知承租人。
第二十七条 共同共有的土地使用权转让时，转让人应当征得其他共有人的书面同意，同等条件下，其他共有人有优先受让权。

第四章 土地使用权出租
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权在约定的时间内出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。
第二十九条 土地使用权出租时，其地上建筑物和其他附着物的使用权随同出租；地上建筑物和其他附着物的使用权出租时，其使用范围内的土地使用权随同出租。
第三十条 土地使用权出租前，出租人应当持有关证件向房地产管理部门申请登记，领取《房地产租赁许可证》后，还须到土地管理部门办理登记手续。
第三十一条 土地使用权租赁价格由租赁双方协商确定。
土地使用权出租，当事人应当签订《房地产租赁契约书》，并依照国家规定缴纳有关税费。
第三十二条 出租土地使用权的，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。
第三十三条 租赁土地使用权的双方必须严格按照《房地产租赁契约书》的约定行使权利和履行义务，任何一方不得违约或者进行有损对方合法权益的活动。
第三十四条 土地使用权租赁期满，承租人应当主动迁出，按时将土地使用权返还给出租人。如需继续租用的，应当提前60天向出租人提出，在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第三十五条 承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除租赁契约，收回土地使用权，并要求承租人赔偿因此而造成的损失。
（一）承租人擅自转租土地使用权、地上建筑物及其他附着物的；
（二）承租人在承租的土地上擅自改变原地貌和原地上建筑物及附属设施的；
（三）拖欠租金累计达6个月的；
（四）利用地上建筑物进行非法活动的；
（五）不按照契约约定的用途使用，有碍邻里生产生活的。
第三十六条 土地使用权出租后，因国家建设或城市规划需要占用该土地时，租赁关系自行解除。
第三十七条 土地使用权租赁契约变更、解除、终止，当事人应当及时到房地产管理部门办理登记。

第五章 土地使用权抵押
第三十八条 土地使用权抵押，是指土地使用者作为抵押人，以其合法取得的土地使用权作为担保，并向抵押权人保证清偿债务的行为。
第三十九条 土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之抵押；地上建筑物和其他附着物所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第四十条 土地使用权抵押前，当事人必须持有关证件到房地产管理部门办理抵押登记手续，并依照国家规定缴纳有关税费。
经双方当事人协商同意，所抵押的《土地使用权证》和《房屋所有权证》可由房地产管理部门保管。
第四十一条 土地使用者以土地使用权进行贷款抵押时，抵押人所取得的贷款数额应与所抵押的房地产现值相适应，如贷款数额高于房地产现值或者贷款利率明显不合理时，房地产管理部门可适当加以限制。
第四十二条 抵押共同共有的土地使用权时，抵押人须经征得其他共有人书面同意。方可以用抵押人享有的土地使用权部分作抵押。
第四十三条 抵押已出租的土地使用权，抵押人应将出租情况告之抵押权人。抵押期间，原租赁契约继续有效。
第四十四条 抵押人有下列情形之一的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
（一）抵押人于抵押期满未能履行债务的；
（二）抵押人死亡又无合法继承人代其履行债务的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或者代理人拒不履行债务的；
（四）抵押人被依法宣告破产或解散的。
第四十五条 处分抵押的土地使用权，抵押权人有优先受让权。
抵押权人可以依法通过拍卖方式转让抵押的土地使用权，并有优先利用所得款项进行经济补偿的权利。
第四十六条 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定到房地产管理部门和土地管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押权因清偿债务或者其他原因而消灭的，抵押人应当持有关证件在抵押权消灭后3个月内到房地产管理部门办理注销登记。

第六章 土地使用权终止
第四十八条 土地使用权因土地使用出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十九条 土地使用权期满，县级以上人民政府依法收回土地使用权，并无偿取得其地上建筑物和其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定到土地管理部门办理注销登记。
第五十条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当提前一年提出续期申请，经批准后重新签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理登记手续。
第五十一条 土地使用者依法取得土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益需要，县级以上人民政府决定提前收回土地使用权的，应当事先通知土地使用者，并根据土地已使用的年限和开发、利用的实际情况，对土地使用者给予相应补偿。土地使用者必须按通知规定
的期限交回土地使用权。
第五十二条 提前收回土地使用权的补偿金额，由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者协商确定。

第七章 划拨土地使用权
第五十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。
第五十四条 划拨土地使用权的转让、出租、抵押必须依照本办法有关规定办理出让手续，在以出让方式获得土地使用权后方可进行。法律、法规另有规定的除外。
本办法实施之前取得的划拨土地使用权转让、出租、抵押时，应当向土地管理部门补交的土地使用权出让金，按照土地使用权出让最低限价的40－60％缴纳。
以划拨土地使用权入股或者联营的，应当按照本条第一款规定办理出让手续。
第五十五条 以划拨土地使用权的土地上的建筑物抵押时，其抵押款额不能含地价。
第五十六条 划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，县级以上人民政府应当无偿收回其土地使用权，并依法予以出让。
县级以上人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，对划拨土地使用权可以无偿收回，并依法予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，县级以上人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第五十七条 土地使用者在向广告经营单位申请刊播、设置、张贴以买卖、出租房屋或者场地为内容的广告时，必须提交土地使用权出让合同、土地使用证、房屋产权证和有关登记证明；对取得划拨土地使用权的单位和个人，不能证实其土地使用权已通过出让形式取得时，广告经营单
位不得受理有关买卖、出租房屋或场地的广告业务。

第八章 法律责任
第五十八条 土地使用者未按出让合同规定的期限、用途和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告，处5000元至30000元罚款，直至收回土地使用权的处罚。
第第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六十条 对违反《条例》和本办法规定，未办理出让手续擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并可对当事人处以非法收入额50％以内的罚款，对主要责任者由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第六十一条 国家行政机关在管理土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中违反《条例》和本办法规定的，由其上级行政主管机关予以纠正，并通报批评；对主要责任者，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分。
第六十二条 国家机关工作人员在管理土地权出让、转让、出租、抵押过程中，贪污、受贿、徇私舞弊、敲诈勒索的，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第六十三条 土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中收取的各种税费的具体管理办法，依照国家和省财政部门的有关规定执行。
第六十四条 本办法执行中的具体问题由省政府法制局负责解释。
第六十五条 本办法自发布之日起施行。省内过去发布的有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行；本办法与国家有关规定相抵触的，按国家规定执行。


（1997年12月24日省政府第63次常务会议通过 1997年12月26日吉林省人民政府令第85号公布 1998年1月1日起施行）


省政府决定对《吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作如下修改：
一、第五十八条修改为“土地使用者未按出让合同规定的期限、用途和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告，处5000元至30000元罚款，直至收回土地使用权的处罚。”
二、删除第五十九条。
三、删除第六十一条。
四、第六十二条修改为“第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”
本决定自1998年1月1日起施行。
《吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》根据本决定作相应的修正。



1994年6月10日