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商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响/章建国

时间:2024-05-21 16:03:53 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9947
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          商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲:章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话:13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
(一)商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房的界定及包括范围
(二)商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期;   (七)物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(保留相关证据)
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

最高人民法院研究室关于未成年死缓罪犯在执行期间又犯新罪的管辖及处理问题的电话答复

最高人民法院研究室


最高人民法院研究室关于未成年死缓罪犯在执行期间又犯新罪的管辖及处理问题的电话答复

1990年2月6日,最高法院研究室

四川省高级人民法院:
你院川法研(1989)46号《关于未成年死缓罪犯在执行期间又犯新罪的管辖及处理问题的请示》收悉。经研究,答复如下:
对于未成年死缓罪犯在死缓服刑期间未满18周岁又犯罪的案件,应由劳改单位所在地中级人民法院管辖。审理后,对于新罪判处死缓,决定执行死缓刑罚的,如被告人不上诉,检察院不抗诉,应报高级人民法院核准。执行的期间,自新判决确定之日起计算。对新罪判处无期徒刑或有期徒刑,决定仍执行死缓刑罚的,不再报省高级人民法院核准。对新罪所判刑罚,作为今后对死缓刑到期后减刑时从严掌握的依据。

附:四川省高级人民法院关于未成年死缓罪犯在执行期间又犯新罪的管辖及处理问题的请示 川法研〔1989〕46号
最高人民法院:
对于未成年的死缓罪犯,在死缓服刑期间仍未满18周岁又犯罪的,应由哪一级法院管辖及如何处理的问题,在实践中发生争议。我们在讨论时,主要有两种意见:一种意见认为,对未成年的死缓罪犯,在死缓服刑期间仍未满18周岁又犯罪的,应根据新犯罪案件的管辖程序办理,即新罪应判处无期徒刑以上的案件由劳改单位所在地中级人民法院管辖;应判处有期徒刑以下刑罚的,由劳改单位所在地基层人民法院管辖。新罪被判处有期徒刑的案件,基层人民法院审理后,仍应按照原判决确定的死缓执行,不再报省法院核准。对新罪所判的有期徒刑,作为今后对死缓到期减为无期徒刑后,延长无期徒刑服刑期的依据。另一种意见认为,未成年死缓罪犯在死缓服刑期间未满18周岁又犯罪的案件,不宜由基层人民法院受理。因为,一是按照数罪并罚原则,判决确定罪犯执行死缓,而基层法院没有决定执行死缓的权力;二是基层法院审理后,如仍按原判决确定的死缓执行,必然导致基层法院作出的判决不具备任何法律上的后果。因此,对这类案件应由劳改单位所在地中级人民法院管辖,审理后,判决确定死缓的,应重新报省法院核准,执行的日期,从新的判决确定之日起计算。
我们倾向于第一种意见,当否,请批示。
1989年12月15日


云南省防震减灾条例

云南省人大常委会


云南省防震减灾条例
云南省人民代表大会常务委员会



《云南省防震减灾条例》已由云南省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议于1999年7月29日审议通过,现予公布,自公布之日起施行。


第一条 为了防御与减轻地震灾害,保护人民生命和财产安全,根据《中华人民共和国防震减灾法》及有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事地震监测预报、地震灾害预防、地震应急、震后救灾与重建等(以下简称防震减灾)活动,适用本条例。
第三条 各级人民政府应当加强对防震减灾工作的领导,把防震减灾工作纳入当地国民经济和社会发展计划,防震减灾工作所需要的经费列入同级财政预算。
第四条 县以上地震工作主管部门、经济综合主管部门、建设行政主管部门、民政部门以及其他有关部门,在同级人民政府的领导下,按照职责分工,各负其责,密切配合,共同做好防震减灾工作。
第五条 任何单位、组织和个人都有依法参加防震减灾活动的义务,并有制止和举报阻碍、破坏防震减灾工作行为的权利。
第六条 县以上地震工作主管部门应当加强地震监测预报工作,负责制定本行政区域内地震监测预报方案,并组织实施。
省地震工作主管部门根据地震活动趋势,提出确定本省地震重点监视防御区的意见,报省人民政府批准。
地震重点监视防御区和重点防御城市的县以上地震工作主管部门,应当建立和完善短期与临震预报方案、震情跟踪制度、地震前兆信息传递网络,对可能发生地震的地点、时间和震级加强预测,提高地震监测能力和预报水平。
第七条 各级人民政府及其地震工作主管部门应当根据地震监测预报需要和规划要求,加强地震监测台网的建设和预测预报的科学技术研究。
各地方地震监测台网的建设资金,按照事权和财权相统一的原则,由同级财政承担。
各级人民政府投资建设的地震监测台网,由同级人民政府地震工作主管部门负责管理。
第八条 对可能产生诱发地震的大中型水电站、水库以及其他重大工程,应当根据防震减灾要求设立地震监测台网。地震监测台网由工程建设单位投资建设并管理,省地震工作主管部门负责审定其台址勘选、设计和参与技术验收,并进行业务指导。
第九条 各级人民政府应当依法保护本行政区域内地震监测设施、地震观测环境和有重大科学价值的地震遗址、遗迹。
第十条 地震预报实行统一发布制度,省地震工作主管部门提出本行政区域内破坏性地震的长期、中期、短期、临震预测报告,由省人民政府批准后发布。
在震情跟踪中,发现临震异常,情况紧急的,当地县级以上人民政府可批准和发布48小时之内的临震警报,同时向上级政府和地震工作主管部门报告。
任何单位和个人不得违反规定擅自向社会发布或者泄漏地震预测意见。
与地震预报有关的地震宣传报道按照国家有关规定执行。
第十一条 地震灾害预防,坚持工程性预防措施和非工程性预防措施相结合的原则。
第十二条 本省新建、扩建、改建建设工程,必须达到抗震设防要求。
建设工程必须按照抗震设防要求和抗震设计规范进行设计,并按照抗震设计进行施工和验收。
各级人民政府,特别是地震重点监视防御区的县以上人民政府及有关工作部门,应当加强对农村民房建设抗震设防的规划和指导,逐步提高其抗震能力。
第十三条 重大建设工程和可能产生严重次生灾害的建设工程,必须进行地震安全性评价,并根据地震安全性评价的结果,确定抗震设防要求,进行抗震设防。其它的建设工程,应当按照国家颁布的地震烈度区划图或者地震动参数区划图规定的抗震设防要求,进行抗震设防。
地震安全性评价工作,必须由具备相应资质的单位承担。
第十四条 省地震工作主管部门负责全省地震安全性评价工作的管理和监督,审定全省地震安全性评价结果,确定抗震设防要求。
地、州、市、县地震工作主管部门负责本行政区域内地震安全性评价工作和抗震设防要求实施的管理和监督。
第十五条 对必须进行专门的地震安全性评价的建设工程,其可行性研究报告或者设计应当包括根据地震安全性评价结果确定的抗震设防要求,并纳入基本建设管理程序。
不符合前款规定的建设工程,有关部门不予批准立项施工。
第十六条 省建设行政主管部门按照各类房屋建筑及其附属设施和城市市政设施的建设工程的抗震设计规范,负责管理建设工程的抗震设计与施工。
铁路、公路、民用航空、水利、电力等有关专业主管部门按照各专业抗震设计规范,负责管理本系统、本部门建设工程的抗震设计与施工。
第十七条 对已经建成的大型公共活动场所、重大建设工程以及可能发生严重次生灾害的,有重大文物价值和纪念意义的,地震重点监视防御区的建设物、构筑物,未采取抗震设防措施的,建设单位应当按照国家和省有关规定进行抗震性能鉴定,并采取必要的抗震加固措施,由其主管
部门负责管理和监督。
第十八条 根据震情和震害预测结果,县以上地震工作主管部门应当会同有关部门编制防震减灾规划,报同级人民政府批准后实施。县以上地震工作主管部门和有关部门应当做好防震减灾宣传、教育、科研、培训、演习、地震安全性评价及抗震设防要求管理、震害预测等工作,提高综
合防御地震灾害的能力。
第十九条 县以上地震工作主管部门应当会同有关部门,制定本行政区域内的破坏性地震应急预案,经本级人民政府批准后报上一级人民政府及省地震工作主管部门备案。昆明市的破坏性地震应急预案,还应当报国务院地震工作主管部门备案。
省级有关部门应当根据本省地震应急预案,制定本部门或者本系统的地震应急预案,报省地震工作主管部门备案。
地震重点监视防御区的大中型企业、通信、供水、供电、供气等工程和学校、医院、大型商场、公共娱乐场所、车站等人员集中的单位和场所,应当制定地震应急预案,报所在地的县地震工作主管部门备案。
第二十条 国家鼓励、扶持地震应急、救助技术和装备的研究开发工作。
地震重点监视防御区的县级以上地方人民政府应当责成有关部门进行必要的地震应急、救助装备的储备和使用训练工作。
第二十一条 省人民政府发布破坏性地震临震预报后,即可宣布预报区进入临震应急期。临震应急期一般为10日,必要时可以延长10日。
预报区临震应急反应措施包括:
(一)地震部门加强震情监视,随时报告震情变化。
(二)根据震情发展和建筑物抗震能力以及周围工程设施情况,发布避震通知,必要时组织避震疏散。
(三)要求有关部门对通信、供水、供电、供气等工程和次生灾害源采取紧急防护措施。
(四)督促检查抢险救灾准备工作。
(五)平息地震谣传和误传,保持社会稳定。
第二十二条 本省行政区域内发生5.0~5.9级可能造成一定人员伤亡和经济损失的一般破坏性地震,震区县人民政府按照本地区地震应急预案组织抗震救灾工作。省人民政府根据灾情和震情,组织有关部门支援灾区抗震救灾工作。
发生6.0~6.9级可能造成较多人员死亡和较大经济损失的严重破坏性地震,震区县以上人民政府应当立即成立抗震救灾指挥机构,及时报告省人民政府及有关部门。省人民政府应当立即成立抗震救灾指挥机构,部署抗救灾工作。
发生7.0级以上可能造成大量人员死亡和较大经济损失的特大破坏性地震,省人民政府和震区县以上人民政府应当立即成立抗震救灾指挥机构,实施紧急应急措施。
第二十三条 破坏性地震发生后,震区各级人民政府应当迅速组织各方力量,开展抢救、自救和互救,防止次生灾害的发生和蔓延;及时将震情和灾情报告上一级人民政府。由省人民政府按照国务院有关规定适时向社会公告震情灾情。
(一)地震部门负责震情和灾情的速报、地震趋势判定、地震恢复重建中的烈度复核;会同建设、民政、卫生等部门对地震灾害损失进行评估,并将灾害评估结果及时报告同级人民政府和上级地震工作主管部门;
(二)民政部门负责灾民的紧急转移安置、生活救济、接收捐赠、灾情核查统计和组织灾区民房恢复重建等工作;
(三)建设部门负责灾区重建的规划、设计、施工管理工作,鉴定、统计工程损坏情况,指导城乡房屋抢险排险,组织市政设施的恢复重建工作;
(四)卫生部门负责救治伤员,做好灾区医疗和防疫等工作;
(五)电力部门负责电站、供电线路的抢险和恢复供电工作;
(六)水利部门负责水利工程的抢险排险,解决饮水困难;
(七)公安部门负责维护灾区社会治安和交通秩序,负责灾区党政机关、新闻单位、金融机构、抗震救灾物资等的安全和火灾扑救及预防;
(八)电信部门负责通讯设施的抢修,保障通讯畅通;
(九)交通、铁路部门负责被毁公路、铁路的抢修,保障灾区交通及抗震救灾人员、物资的运输;
(十)其他有关部门按照各自职责协同做好抗震救灾工作。
第二十四条 抗震救灾所需资金和物资,通过国家调拨、自筹、生产自救、国内外捐赠、保险理赔和信贷等方式筹集。
各级人民政府审计机关应当加强对地震救灾资金使用情况的审计监督。
第二十五条 一般破坏性地震的恢复重建方案,由震区县以上人民政府组织制定和实施;严重破坏性和特大破坏性地震的恢复重建方案,由省人民政府组织制定,震区各级人民政府实施。
重建方案应当采用省地震工作主管部门复核确定的抗震设防要求设防。
第二十六条 违反本条例,有下列行为之一的,由县以上地震工作主管部门责令其停止违法行为,恢复原状或者采取其他补救措施;情节严重的,可以处5000元以上50000元以下的罚款;造成损失的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对地震监测设施或者地震监测环境造成危害的;
(二)破坏列为保护的地震遗址、遗迹的。
第二十七条 违反本条例,有下列行为之一的,由县以上地震工作主管部门,建设行政主管部门或者其他专业主管部门按照职责权限责令改正,处10000元以上100000元以下的罚款;对直接责任人员给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)有关建设单位不进行地震安全性评价的,或者不按照地震安全性评价结果确定的抗震设防要求进行抗震设防的;
(二)不按照抗震设计规范进行抗震设计,或者不按照抗震设计进行施工的。
第二十八条 违反本条例,有下列行为之一的,对直接责任人员和主管人员,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)批准未进行地震安全性评价的重大建设工程和可能产生严重次生灾害的建设工程立项施工的;
(二)擅自向社会发布或者泄露地震预测意见,造成严重后果的;
(三)虚报、瞒报灾情造成严重后果的;
(四)国家工作人员在防震减灾工作中,不服从命令、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的;
(五)截留、挪用、贪污抗震救灾款物的;
(六)在抗震救灾工作中有其他违法行为的。
第二十九条 本条例自公布之日起施行。



1999年7月29日